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楼市调控不断升级,房产中介还能翻身吗?


文 | 羿雪琴
来源 | 潇湘财经(XiaoxiangFin)
 
6月25日,长沙楼市调控出台新政,规定长沙市户籍家庭在限购区域内已有1套住房的,取得不动产权属证书满4年后方可购买第2套商品住房;暂停企业在限购区域购买商品房,对于已购买的商品房需取得不动产权证5年后方可转让。安居型住房供给比例不得低于60%,优先供应刚需购房群体,采取限价房方式供应。

被称为“史上最严”的长沙楼市调控新政横空出世,令人震惊。2017年以来,长沙先后出台了“3·18”“5·20”“9·23”等一系列楼市调控政策,从调控政策细节来看,主要针对炒房行为,大幅度提高炒房门槛,可谓是拳拳到肉,直击要害,打了炒房客一个措手不及。

2018年,大部分城市再一次启动新一轮的调控措施,上海、南京、长沙、武汉、杭州等多地相继推出“买房摇号”政策,3月31日,成都也发布补充通知,规定刚需家庭可优先摇号选房。此外,海南省也宣布加码限购,出台了“限购1套+7成首付+5年社保+5年禁售”的“最严厉楼市调控”以抑制投机炒房行为。

随着楼市调控的不断升级,政策累积效应逐步显现:部分区域的二手房交易量有所下滑,购房者的观望情绪越来越重。房地产销售过程中,中介是很重要的环节。楼市调控,感受最明显的恐怕不是购房者,不是业主,也不是开发商,而是房产中介,每一轮楼市调整,也都必然对房产中介产生重要的影响。跌宕起伏之中,最先感知楼市市场冷暖的奋战在交易最前线的房产中介们都过得怎么样呢?

中介门现关闭潮 行业面临重新洗牌的命运

这轮堪称史上最严的调控措施,很快就如同一桶冰水,让持续“高热不退”的房地产交易市场迅速降温。如今,调控政策实施满一年,房价过快上涨态势得到有效遏制,楼市内部客群结构、杠杆水平等正在发生转折。

在严厉调控政策的影响下,遏制炒房效应初显,一二线楼市开始进入调整期。随之而来的,是房地产中介交易量迅速下降,纷纷开启“调整潮”“关店潮”。

1、楼市成交量惨淡  房产中介数量锐减

大多数的调控效果在去年5月开始进一步深化,成交价回落,成交量低位运行,新增供需低迷,有效需求锐减,市场切实步入降温期。

受新政影响,二手房业务量出现明显下滑,且多家门店业务量基本为零,数据显示,去年仅有299家中介机构在7月有二手住宅交易记录,占比仅为9.8%,并呈持续下降态势。考虑到楼市成交量会出现下降,且其收入不足以覆盖门店的经营成本,一部分房屋中介选择自行关闭门店。

今年元旦刚过,链家就在上交所申请发行60亿元公司债。链家两大主战场,北京和上海的二手房市场,2017年全都陷入低谷。2017年新调控政策出台的7周时间里,链家成交量出现7连降,4月第四周的链家成交量仅为调控前高峰水平的11%,链家整个4月共成交3145套,环比下降77%。低谷期,盘子越大越吃亏,链家作为带头大哥,必然首当其冲。

当然,对于中介,不止链家,包括房天下、中原地产地产这类中大型中介企业也都陆续关闭了一些环北京楼市的门店。潇湘财经(XiaoxiangFin)查询到,房天下关闭的线下门店总数达300多家。去年7月,北京排名第四的中原地产也只占有不到1%的市场份额。截至7月30日,中介机构数量为3056家,这个数字相比于4月底的3260家又减少了204家。进入2017年以来,一线房地产市场全面降温,成交量的急剧萎缩,使得靠交易流量维生的房产中介难以为继。

除北上广等一线城市外,诸多二线城市也相继出现中介门店“整改潮”。6月21日,长沙市执法部门责令新环境、中环地产所有门店停业两周,关门整改。目前,长沙市对房产中介进行地毯式检查已成为常态,近两周来,已有上百家存在违规情况的房产中介被责令关停整改。

如今,随着楼市进入冰封期,看房人数与交易量下降,房产中介的业绩将会越来越惨淡,盈利也会越来越少。可以预想,这次批量关店只是开始,相信很快中介行业还有一批门店会关闭,关闭门店将会愈演愈烈。

2、中介拥抱资本市场不易 企业上市受阻融资困难

在经历了一段时间的资本疯狂追捧之后,房产中介业又面临了一场前所未有的资本煎熬。

2016年9月,明牌珠宝抛出一份重大资产重组预案,试图以股份加现金支付方式以总收购价24亿元收购好屋中国剩下75%的股权。如果该交易顺利实施,这意味着好屋中国将实现整体上市。

然而新政出台后的一个星期不到,2017年3月21日,明牌珠宝(002574,SZ)公告拟以发行新股及现金方式收购苏州好屋(以下简称好屋中国)75%股权的重大资产重组突然终止。原因是受当前A股市场监管环境、政策变化影响等。

企业上市受到层层阻碍,融资方面也不容乐观。去年5月,世联行发布终止本拟定投放在公寓业务的20亿定增打算,布告称起因是再融资政策法规、资本市场环境、融资机会北京快乐8预测等因素产生了诸多变更。随后,10月,昆百大A发布公告宣布,调整资产重组配套融资方案,配套融资额由此前的不超23.1亿元下调至不超16.6亿元。

其实除了市场因素以外,监管趋紧是房屋中介关闭门店的又一个原因。6月28日,住建部等七部门联合发布通知称,2018年7月初至12月底,将在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。房地产市场调控再出重拳,全国30个城市的炒房团和“黑中介”将受到重点打击。有分析称,这30城是房地产调控的“牛鼻子”,这些城市平稳了,全国房地产市场也就平稳了。

严查只是开始,政策及监管持续收紧几成定局。在这一轮周期中,中小规模甚至大规模的中介公司都可能被淘汰,未来行业或将在重压下洗牌。在这一过程中,服务能力弱、专业知识欠缺、经营行为不太规范的房地产中介机构都会面临被淘汰的命运,不只是中小公司,甚至规模较大的中介公司也将面临这一考验。

在宏观政策的严格调控下,楼市“感冒”日益加重,房产中介也感受到了寒冬的到来,由最先开始打“喷嚏”到现如今的“发烧”,房产中介的日子太难熬。

生存困难  中介寻突围之路开启加速模式

传统房产中介一直存在着不少问题,传统中介的服务半径小、边际成本高,面对日趋严苛调控市场,中介生存已越来越艰难。

潇湘财经(XiaoxiangFin)认为,中介商要想在日趋激烈的市场中争得一席之地,必须降低服务成本,提高成交率,寻求更好的经营模式才能坚挺地走过这次寒冬。

1、楼市寒冬来袭  中介自建平台求“转型”

从2017年开始,受国家不断出台的房产调控政策,行业内各个房产中介开始出现裁员收缩、关店、交易量下降等现象。对于房产中介而言,每少一家线下店,每少一名经纪人,都是不小的打击。

目前房产中介行业,靠圈地开店,人海战术,已不适应行业发展,房产中介获客成本越来越大,目前主流房产网站大部分已经实行隐号来电,经纪人无法掌握购房或租客的联系方式,增加了房产经纪人的开单难度。面对越来越严的调控政策,房产中介也按耐不住,纷纷瞄准转型之路以求获得突围。

今年4月下旬,行业老大链家宣布做信息聚合平台——贝壳。链家网正式宣布升级为贝壳找房,为消费者提供二手房、新房、租赁等服务。链家网CEO彭永东曾在《贝壳找房CEO给伙伴们的一封信》中表示,贝壳找房在租房和买房板块,将率先升级为行业平台,这预示着链家已经开始了自己的转型之路。

相较于原来的链家网,贝壳找房的定位更为开放。这意味着,无论是直营品牌的链家,还是作为加盟品牌的德佑,抑或是其他中小中介,都可以入驻贝壳找房,从而开启“自营+行业平台”模式。贝壳找房正在试图构建一个“经纪行业新大陆”。

业内人士表示,目前如何提高运营效率是长租公寓运营商面临的一大难题,尤其是在楼市严冬时期,提高交房效率显得更为重要。此次推出贝壳找房可以看成是链家在行业下寻求自救的举措。

2、中介合纵连横  “抱团取暖”求生存

目前,中国房产销售依然是多家委托下的居间业务模式。一个房源多家机构你争我抢,获得房源后,相互提防,为了避免房源信息公开,让同行看到,中介之间甚至采用了先纸签再网签的方式。如此一来,中介房产企业只能处于被动挨打的地位,靠赚信息差的商业模式已经不能满足日益严苛的调控政策市场。

2018年全年,在楼市调控政策不放松的情况下,再考虑到金融环境趋紧,楼市成交或迎来一个“小年”。而这无论对中介还是58等电商来说,将会感到寒意阵阵。若想安然“过冬”,可能还需求同存异,找到共赢的方法,抱团取暖方为上策。

前不久,链家便借“德佑”这一品牌开展加盟,中原地产启动“房友圈”,“58同盟”拉入我爱我家、中原、麦田等公司,21世纪不动产开启“M+3000”,易居服务小微中介的“易居房友”已有8000店……

6月22日,58集团更是宣布投资10.68亿元入股我爱我家集团,交易完成后,58集团将获得我爱我家8.28%的股份,成为我爱我家第二大股东。

对于本次合作,我爱我家集团董事长兼CEO谢勇表示,我爱我家引入58集团作为战略投资者,看重的正是58集团是一家坚守发展线上平台原则不改变的真正的平台企业,双方在商业上非常互补,本次合作将有利于双方线上线下资源的优势互补,实现双方的共赢发展。

客户在房地产交易中需要多方面的服务,但任何一个中介机构都不可能满足全部客户的需求。这在客观上要求房地产中介机构要走联合的道路,做到信息共享、资源合理配置。

结语:面对不断“加码”的楼市调控政策,大型中介公司也无法再像往常淡定应变,可以采取收缩战线,储藏实力过冬,熬至这个漫长冬天,然后适时再出击。而这些史上最严限购令,对于小型的房产中介更是致命打击,在严格的监管合规和惨淡的市场的双重夹击下,不少中小房产中介或会倒在这次寒冬中。

不论中介行业如何度过窘境,现在是时候开始进行寻求变革图突围了,只有从自身的“内功”修炼起,不断拓展新道路,才能够抵抗“严寒”,立于行业的不败之地。

 
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