IT专栏评论

长租公寓的罪与罚

近日,随着某长租公寓平台方宣布从12月1日起,“按时”取消了今年8月20日做出的相关承诺,很多消费者的无奈与无力感也随之弥漫。但是,这里面的千头万绪、盘根错节,似乎又不是一个“涨”字所能概括。

尽管该平台随后回应会继续完善价格管理体系,维持租金相对合理稳定,全国九城租客续约价格平均涨幅不超5%,但仍然有许多消费者表示不买账。

有网友说,若按照官宣的“合理”涨幅计算,再过一两年就真的租不起房子了。

不过,这年头销售二手车的平台都说不赚差价;出租二手公寓的平台都说没赚到钱。那这些平台究竟是在做什么生意?

几乎在同一周,深圳及广州等地也有部分当地长租公寓平台,悄然抬高了新约与续约租金。在懂懂笔记走近其中几家长租公寓平台后,发现里面的故事还真是不少……

品牌抢市场抬租金,公寓承租成本并不低

“对于消费者而言,涨租绝对是坏事,但是平台也很无奈。”

赵瀚(化名)是其中一家本地长租公寓的高管,在一片叫苦声中,他对懂懂笔记表示,近年来长租公寓的平台运营成本不断攀升,导致不少企业难以为继。为了维持项目的正常运作,平台涨租是不得已的手段。

而他参与经营的长租公寓平台,在过去三年时间里并未真正实现盈利。

在赵瀚看来,如若不采取涨租的措施,相信过不了多久之后,他所管理的这个本地长租公寓平台,也该完蛋了。

这是一个充满矛盾的市场。在普通租房者眼里,便宜房子越来越难租到,因为房源都被平台通过批量承租(再用普通材料简装)掌控在了手里;业主也不满意,自己的房子被长租平台买断几年,虽然省了一些装修成本,但是当初的月租递增太少,完全跟不上目前的市场涨幅;长租平台也在叫苦,称利润太薄、成本太高,行业竞争也太激烈……

听起来,这买卖真的有些拧巴!

“其实做长租公寓就是为了盈利,大家并不是慈善组织。”

尽管长租公寓不断涨价,消费者都表示不能理解,但赵瀚和管理层依旧决定,从元旦起所有房源均涨租一成。他告诉懂懂笔记,很多租客认为长租公寓乱涨价,已经让大众无法承受,甚至提出租金价格应该以保障工薪族基本居住条件为前提,他对此感到不可思议。

在他看来,即便是有上市企业背景的大品牌,也都无法长期以补贴、亏损的方式维持较低水平的租金价格。长租公寓作为互联网+项目,在宣传推广期过后租金都要上涨。

“而且,承租的房源成本,也并没有消费者想象的那么低。”赵瀚表示,曾有租客质问他们,平台旗下房源是批量承租和装修的,租金成本、装修成本应该很低,但是租金为什么这么高?

他透露,事实上有不少长租公寓品牌创立时为了争夺优质房源,开出的租金价格都很高,目的就是为了吸引房东将房源托管给平台。这样一来,房源的租金价格自然就水涨船高。

“我们也有类似的经历,算是哑巴吃黄连吧!以赤尾附近的商住公寓房源为例,当初三十平米的单房租价基本在2000元左右,经过各平台一顿哄抢,很快就喊到了2500元。”他告诉懂懂笔记,大家通过这样的“哄抬物价”所抢占的承租房源,成本都不低。

而海量房源在承租之后,都需要平台方进行简单装修。即便使用批量采购的便宜装修材料,每间单房的装修成本也会在一万五千元以上。

“这样的长租公寓,每间月租三千元租出去,是没赚头的。”为了进一步降低承租成本,避免与大平台直接竞争,张瀚和部分当地平台都逐渐放弃了热门区域的商住房源,转而寻觅临近地铁口,且租金便宜的城中村,将整栋楼改造成为长租公寓。

然而,这种做法虽降低了经营成本,但却增加了不少如报建、备案等繁琐手续。且公寓的地理位置通常位于城中村,环境不十分理想,也难以租出高价。

“实际上利润还是很薄。同样三十平的单房,如果承租成本一千元,也就只能以两千元左右的月租价格租给房客。”赵瀚算了一笔账,加上前期改造公寓的费用、管理支出和人员薪资,每个房源的月成本通常会达到一千五百元以上。

他指出目前大部分真正意义上的长租公寓平台,能够实现盈利的途径无非是租金收入和增值服务。而他所经营的这个平台,平均约27个月左右才能收回一套房源的整体成本,之后的时间才能开始盈利。不过因为规模尚可,与一些小型平台普遍需要三年后才开始盈利相比,这个周期算不错的了。

“但我们很多房源的承租期只有三年,也就是只剩九个月的盈利期。”张瀚表示这并未计算租客轮替的过程中,房源空置所造成的成本浪费。在他看来,无论是省市本土品牌还是全国连锁的大型机构,都要不停挖掘租金收入以外的盈利模式。

盈利模式过于单一,投资增值纯属折腾

“不少大品牌都在试行信用免押,但我们这类本地平台还是要押金的,毕竟这是一块盈利来源。”

张瀚坦言,与共享单车等模式相似,长租公寓的经营者同样“觊觎”租客所缴纳的租房押金。虽然押金所有权属于消费者,但在租约期间,公寓运营者却完全可以运用这一笔资金用于投资增值。

以张瀚所管理的平台为例,虽然规模不大,但管理的租客押金数额也已经十分可观了。为此,包括张瀚在的多家本土公寓品牌还联合起来,统一将旗下管理的房租押金进行整合,成立了一个投资基金。

“基金做了有两年了吧。但这两年投资什么能赚钱?股票、房地产吗?肯定都不合适。”张瀚回忆,曾有两家基金合作方去年底提议将押金全力投进区块链项目,幸亏当时几个牵头人认为风险太大,直接否决了,否则后果不堪设想。

这个圈子里,平台方挪用用户押金投资失败的案例时有发生,也让张瀚等多家长租公寓经营者更为谨慎,从去年底就开始放慢寻找投资项目的步伐。

近一年来,包括他们在内的一些长租平台开始将押金用于房租分期业务,以缓解资金链上的窘迫。“除了分期付房租,我们还提供了小额借贷,不过盈利状况一般。”张瀚坦言,这种借贷利率只能维持在和蚂蚁借呗等金融产品相当的程度,低了不划算,高了租客也没兴趣。

以其所在平台的借贷业务为例:每笔单子基本上都不会超过三千元,因此借贷业务的经营收益与房租收入相比几乎可以忽略不计。在今年四月初,张瀚很快便叫停了这个借贷项目。

有业内人士表示,无论是房租分期和小额借贷业务,对于这类中小长租平台而言,都隐藏了巨大的风险,甚至会衍生很大的危机。“一些熟悉的平台对长租公寓盈利反复探讨后,都再次回归房源本身,我们也是如此。”为了尽快让平台盈利,他和其他长租平台近半年多纷纷将公寓的公共空间进行拆分出租,为的满足部分机构、企业开展活动所需,赚些蝇头小利。

除了这些,平台也尝试过组织有偿的租客联谊会、烧烤会、集市节,试图积少成多。但是,今年以来效果都不是太明显,不少平台都在反思——长租公寓项目的盈利模式短期内难有新的突破。

“这半年来看到一些平台的玩法可多了,甚至有经营餐馆、咖啡厅、密室逃脱的,结果都不成功。”张瀚认为,很多长租平台实际上都是在给房东做嫁衣,因为很多打价格战抢来的房源,房东实际上受益最大;而目前各平台涨起来的房租,在承租期满后也会便宜了房东;至于近期因为房租大幅上涨导致部分房东突如其来的“反水”行为,更是让平台难以招架。

业主“反水”要涨租,成本转嫁租房客

“如果周边房源的租金一直在涨,房东心理就会开始失衡。”

在近期举行的一场行业沙龙上,另一位长租公寓高管武旭(化名)也是叫苦连连。他告诉懂懂笔记,其所在的平台上有部分承租房源因为即将在明年元旦到期,现在来自房东方面的涨价压力极为明显。

武旭表示,本月初部分房东陆续通知平台方,若要继续续订合约,承租价必须达到他们提出的价格水平。这些幅度几乎就是目前市场平均租价,房东们表示如果不能满足涨幅要求,就要收回房源租给别的平台。

“这一批业主签的都是三到四年期的合同,当初租价就不低,目的是尽快买断房源。”武旭表示,一旦承租租约陆续届满后,房东都会要求涨价,但装修已然投入,很多租客的租约又尚未到期,平台运营方往往会成为租客与业主之间的夹心饼干。尽管当时的合同都有一些优先权和违约条款,但如果房东们都抱团起来,平台方也会很棘手。

为了尽量减少损失,他所在的平台开始与部分未到期租客协商,为其调换同级别的空置公寓。

“实在没法协调的,就只能进行赔偿了,据我所知已经有小平台跑路了。”然而,问题仍然接踵而来。武旭表示,除了承租合约期届满的业主之外,部分签订五年甚至更长时间的业主,最近也突然开始要求涨租。“不少房东威胁,宁可违约也要收回房源。”

武旭举例分析,以深圳南园、福华片区为例,平台当初拿下的部分单房公寓,大多是以2100元的月租金向业主承租的。即便合约规定,每年给业主涨租3~5%,三年下来,承租价也不到2400元。

“这样的价格水平我们还是有点赚头的。目前城市广场附近同样面积的普通公寓,市场价格普遍在3500元(每月)左右,难怪房东动心。”他告诉懂懂笔记,一旦房东执意违约,提前收回房源,按平台签署的合同也只需支付两万~三万元左右的装修、家电折旧费与违约金。

武旭表示,有房东直接把算过的结果告知了他们:自己仅需一年半的时间,就可以挽回违约的损失,同时还可以收回一间装修完毕,家电齐全,租客拎包即可入住的房子。“大平台可能还有足够的法务人员去处理,可是我们这样的平台……”

武旭了解到,有深圳本地平台为了减少因解约赔偿给租客的费用,只好选择接纳房东的涨价要求,“这样一来多出的成本,势必就要转嫁给消费者。”他推测一些房东缴纳违约金收回房源,也是为了转交其他上门抢租房子的长租平台,最终成本还是转嫁到房客身上。

“尤其是在一线城市和一些省会城市,租客的法律意识普遍较强,房东才敢以违约手段要求运营方在合约期内涨租。”而在刚刚过去的12月1日,武旭所经营的长租公寓也正式宣布,新约、续约租金普遍上调10%左右。

在和部分居住在北京和深圳的年轻租客进行沟通时,懂懂笔记得到了很多反馈,而近期房租都在(将)上调是最集中的。不少人表示,已经开始考虑拿完年终奖后着手“撤离”。

最初,新创平台开拓市场房源时争相抬高承租房源的租金,导致普通房源的租价不断上涨;如今,由于区域内整体租金水平提高,房东要求涨租或因到期要收回房源,使得很多平台又都选择涨租。这种恶性循环,是否会继续抬升更多房源的租金?

有业内人士表示,长租市场不断出现租金上涨的现象,根源在于长租平台的行业乱象;也有业内人士指出:在这个死循环里,长租公寓平台方看似利润在降低,但最终承担租金上涨痛苦的,依旧是普通消费者。

或许,互联网思维与长租公寓业态结合的盈利模式,依旧会是一个谜团。但随着成本不断攀升,长租公寓一片“涨声”已是事实。在长租市场疯狂扩张的背后,是广大消费者日渐难当的租房压力。

这样的局面怎么破?

部分租客在网上吐槽:房价若降,谁愿租房?而在现实环境下,无论是大型连锁还是本地长租公寓品牌,涨租、哭惨的同时是否反思过商业模式的合理性?

这场轰轰烈烈的长租公寓大潮过后,最终的赢家究竟是“贪婪”的房东,还是更为贪婪的平台及背后的资本?

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《小米生态链战地笔记》、《微信思维》、《微信力量》三本畅销书的作者