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房地产微光在逐步变成曙光 万科多渠道融资准备“弹药”

作者:七佰

万科董事会主席郁亮的一言一行都被视为行业的风向标。

2018年,万科喊出了“活下去”的口号;2022年初,郁亮判断行业进入“黑铁时代”。2022年9月,郁亮一改过去“焦虑”的风格,表示“市场已不用恐慌”。

2022年12月16日,万科临时股东大会上,郁亮表示:“这几个月下来,我觉得微光在逐步变成曙光。”他认为,时隔20年,房地产再次升级为国家支柱产业,政策支持力度超预期。

多渠道融资 准备“弹药”

最近一段时间,房地产行业迎来了政策暖风,万科更是抓住难得的“窗口期”,开始大规模准备“弹药”。

2022年11月21日,万科发布公告称,拟新增不超过500亿元发行直接债务融资工具。

2022年12月1日,万科发布公告称,大股东深圳地铁向董事会提交了一份议案,将在A股/H股单独或同时增发股份,不超过目前A股/H股已发行股份数量的20%。12月19日,万科宣布其配发H股的方案已获董事会同意。

此前,万科已与6家银行(中行、建行、工行、农行、交行、邮储)达成战略合作协议,累计获得授信额度逾3000亿元,包括中行1000亿元、交行1000亿元、邮储1000亿元。

截至2022年三季度末,万科手中仍握有货币资金1188.3亿元,尽管较年中的1410.73亿元减少超200亿元,但仍高于短期借款和一年内到期有息负债总和627.5亿元。

谨慎投资 3年未在京沪拿地

土储向来是衡量房企战斗力的关键指标。不过,受制于现金流压力,房企近年拿地热情减弱,部分企业甚至停止拿地。以“活下去”为目标的万科也不例外,投资较之过去愈发谨慎。

据万科执行副总裁兼首席运营官刘肖2022年12月16日在股东会上透露的数据,2022年1-11月份,万科一共拿了33个项目,总地价700亿元,权益部分为408亿元。这33个项目平均净利润水平约12%。

2021年,万科获取新项目148个,权益地价总额约1401.5亿元,拿地金额、拿地面积均排名第二,仅次于碧桂园。

万科减少在公开市场拿地可控制支出成本,保住现金流,但也因此失去了在核心城市如北京、上海、广州深耕的良机。据统计,万科已阔别上海、北京公开土地市场将近3年,在广州也两年未拿地。

此外,受市场大环境影响,万科2022年业绩仍承压。2022年前11个月实现合同销售面积2343.1万平方米,销售金额3772.2亿元,同比分别下降32.25%、33.14%。目前万科销售额仍然位居行业第三,但落后第二名保利发展233.4亿元,与第一名碧桂园的差距是645.2亿元。

(本文仅供参考,不构成投资建议,据此操作风险自担)

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