房价一再飙升之后，一种不同于“小产权房”的“无产权房”也开始在市场上出现。它们生长在政策的灰色地带，以集体产业项目之名，行房地产开发之实，并以“以租代售”或者“使用权转让”的方式进入市场，价格也随着房价上升而一路水涨船高。
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而在“无产权房”泛滥背后，乡镇基层政府和村集体负责人在房地产开发巨大利益的驱动下更是或明或暗地参与其中，在与上级政府的博弈中，频打政策擦边球。
无产权房泛滥
“精装修、8800元/平方米，政府开发，享有永久使用权。”促销人员的诱人描述，引得路人纷纷驻足打听。
顺着指引，从北京城铁八通线的双桥站出站，向南过了马路，记者就看到了促销员所说的运河新时尚项目。一排2~3层的欧陆风格的小洋房，依通惠河南岸一字排开，长达数百米。
“因为我们卖得比较便宜，现在剩下的房子已经不多了。”进入售楼处后，销售人员介绍，项目大概在12月中旬开盘，目前正在排号阶段，住宅现在每平方米的均价为8800元。这一价格比紧邻的商住项目“金隅可乐+”价格低了20%左右。
资料显示，运河新时尚项目的发展商为北京通建合美投资管理公司，项目总建筑面积18万平方米，分为3个部分即汇通滨水动漫城、滨水文化酒吧街和汇通时尚购物中心，分别是高层住宅、洋房别墅和商业项目。
早在今年6月份，运河新时尚就已经开始了推广销售，最初的价格定在6000元/平方米左右，后来随着北京房价的上涨，也随即以精装修的名义调高了销售价格。
销售人员告诉记者，如果想买房，需要先交500元的排号费进行登记，然后按照顺序选房。付款的方式为先交2万元定金，然后3天内付50%，其后继续在 40天内付40%，最后交房的时候付清全款，不能贷款。整个过程中双方并不签房屋买卖合同，而是以“内部认购协议”的方式先行过渡，在明年交房时再签“使用权转让合同”。
“我们转让的使用权没有年限，是永久的。可以买卖、继承、转让，就是不能抵押。”销售人员说，而且公司正在办理审批手续，未来可以补办产权证。
但据了解，在该项目的“内部认购协议书”上却有着这样一则条款：如果未来国家政策发生变化或者政府需要补缴契税、土地出让金等，均由购房者来承担。
对此，该销售人员强调：“我们项目是以文化创意产业立项，土地是朝阳区政府划拨的，和小产权房不一样。该项目是由朝阳区政府策划、三间房乡政府主办、通建合美投资开发的项目，绝对不可能拆。”
立项手续“迷宫”
一位运作过类似项目的人士告诉记者，类似运河新时尚这样的项目，在立项、审批和建设中，一定不属于房地产开发领域。而是通过其他一系列的手段，在现行的政策下也可以形成一个比较完善的法务体系，做到“不违规”。
该人士以农村的集体产业用地为例，称“只要有合适的理由，就可以通过农委立项，并从集体组织手中租赁土地，并且进行开发建设。从政策上讲，这并不违规”。而在土地租赁环节上，则可以在租赁合同的基础上，通过一环扣一环的补充协议，规避现行的一些政策障碍，最终获得集体土地的地上物的开发、建设、经营等权利，并且规避现行《合同法》中租赁期限最长20年的规定。
而运河新时尚项目的取得路径似乎大体上也是如此。
此前，朝阳区启动了农村地区文化创意产业的发展，提出“以自发形成集聚区的基础建设、发展定位和规范管理等为重点，加强对文化创意产业集聚区的科学引导”。运河新时尚所在的三间房乡政府则根据这样的政策精神，提出了动漫产业集聚区的概念，并得到了区政府的认可。
据公开资料，《2007年朝阳区农村地区产业项目联席会第二次会议纪要》(朝政会[2007]66号)文件内容就显示，“运河新时尚项目位于东五环外，通惠河南岸双桥路两侧，由朝阳区三间房乡人民政府于2007年11月开始建设，建设规模约7万平方米，项目建成后，拟用于经营酒吧、文化创意产业等”。
对此，记者相继致电朝阳区农委，但工作人员表示，对这个项目的详情并不知晓，建议记者具体咨询三间房乡政府。
而朝阳区三间房乡政府规划科的工作人员表示，目前运河新时尚还没有任何审批手续，并且部分建在了通惠河的绿化带上，所以办下手续以及补办产权的可能性非常小。
随后，记者查询了北京市规划委员会、北京市住房和城乡建设委员会等政府机构的网站，发现“运河新时尚”项目并没有在有关部门取得相应的建设工程规划许可证以及工程施工许可证等证件。
今年5月，北京市规委朝阳分局对“水郡长安”业主投诉“运河新时尚”违章建筑一事的回复中也证实，“2008年7月，我局在执法巡查中发现该项目未取得《建设工程规划许可证》，立刻向朝阳区三间房乡人民政府送达了《违法建设停工通知书》，责令其停止建设，同时也将该案件向朝阳区城管大队进行了通告。 2009年1月，我局在征求区主管领导意见后，向区政府进行了请示，建议将该建设项目纳入区政府拆违工作计划。”
但该项目是否会被纳入“区政府拆违工程计划”，目前尚无下文。
基层政府推手隐现
“运河新时尚”项目地处朝阳区三间房乡东柳村。当地的居民告诉记者，这个项目就是乡政府和开发商合作开发的。村民还透露，现在开发商通建合美公司的办公地点，就是此前三间房乡政府的办公大楼。
在“酒吧街”东侧的原乡政府办公楼，现场的安保人员告诉记者，在现场办公的大多为施工和监理人员，投资公司的负责人已很多天没有看到了。
而一位自称为通建合美公司接待人员的女士则对记者非常警惕。“我们只是租了乡政府的地，有什么问题你去问乡政府和售楼处，他们都清楚。”她说。
随后，记者咨询了三间房乡政府。乡政府经济科的负责人承认，运河新时尚的项目用地的确属于乡政府集体土地，以出租的形式交由通建合美公司开发，用于动漫产业的发展。但具体的开发和卖房并非政府行为，与乡政府没有关系。
