大势
2011年以来出台的一系列严厉的房地产政策，让不少拥有房地产业务的上市公司颇为纠结。专家甚至预言，房地产股将在今后的1-2年内出现一波明显的卖壳潮。
文 │ 本刊记者 俞越
作为一家主营房地产开发与经营的公司，鼎立股份(600614.SH)正试图涉足稀土行业。
日前，鼎立股份以4000万元的价格，收购浙江中电设备股份有限公司持有的广西有色金属集团岑溪稀土开发有限公司10%的股权。这是鼎立股份继今年1月收购江苏清拖农业装备有限公司51%的国有股权后，在房地产领域外进行的又一次收购行动。
“在房地产调控背景下，规避利润增长点单一带来的经营风险。”这是鼎立股份历次在主营的房地产业务之外寻求拓展时，公告中都会用到的说辞。回顾鼎立股份过去半年中资产售买情况，房地产调控对于行业的影响可见一斑。
2010年7月，鼎立股份将持有的淮安金捷置业有限公司100%股权转让。此外，尽管之后公司公布了用于上海嘉定高尔夫花园配套住宅项目的定向增发预案，但在方案尚无下文的情况下，公司已开始在主营的房地产业务之外拓展新的空间，业务结构调整加速。
这是个看政策脸色吃饭的行业。
房地产行业的高额利润曾吸引了不少非房地产主业的上市公司参与其中。然而时过境迁，由于房地产调控政策愈发严厉，房地产行业的不确定性随之加大。曾经是“香饽饽”的地产业务，由于发生亏损而成为了一些上市公司的“毒药”。
退出房地产业务
“出售飞乐房地产，主要还是因为其连年亏损，不能给公司带来收益。”对于飞乐股份(600654.SH)今年2月公告称以“零增值”的价格，挂牌出让旗下房地产业务的举动，公司董秘刘仁仁表示，此举是为加快非主营产业及亏损企业的退出，同时为了盘活资产，“集中精力发展主业”，提高公司的盈利能力。
根据飞乐股份2月份公告，公司将转让旗下亏损企业上海飞乐房地产开发经营有限公司100%的股权，转让价定为1.58亿元。其中还包括应归还给飞乐股份的债权1.41亿元，出让价不低于评估值。
这已是公司4个月以来第二次出售其房地产业务。去年10月，飞乐股份便开始逐步退出房地产行业，将拥有的两地块以1.23亿元的价格转让。公司当时表示，处置两地块可降低公司的财务成本，改善资金状况。
“剥离地产业务与再融资需求也有关。”刘仁仁同时透露，目前只要上市公司业务中沾上了地产业务，在申请再融资时，很可能就会被证监会“一刀切”。为了让再融资能顺利通过，不少公司也只能将盈利的房地产业务忍痛割爱了。
在“退房”的路上，飞乐股份并不孤独。
同样是今年2月，华芳纺织(600273.SH)也发表公告，拟向控股股东转让所持上海华合投资有限公司52%的股权，作价2605万元，3年获利1045万元。华芳纺织表示，资产出售完成后，一方面可收回投资成本，实现投资收益；另一方面，公司将“集中精力做强主业”，“暂不再从事房地产业务”。
拟回归“方正系”的中国高科也于2月26日发布权益变动报告书。方正集团除承诺将会对上市公司注入优质资产外，对同业竞争问题也作出承诺，中国高科目前拥有的少量房地产业务或将在此后相继剥离。
未来恐将出现“卖壳潮”
自2002年起，中国迅速崛起的房地产企业，曾掀起过一股买壳上市大潮。2008年，公开信息披露显示，有近30家房地产企业买壳、借壳上市，其中ST公司的“壳”尤为紧俏。买壳上市成为当时房地产企业登陆资本市场的主渠道。
而眼下，房地产业的经营压力越来越大，让不少拥有地产业务的上市公司颇为纠结。
“对于地产股的影响首先是估值基础的崩溃。”多家公募基金投资顾问张中秦认为房地产上市企业前途堪忧。他分析说，多年来地产股属蓝筹股，有稳定丰厚的收益，一方面来自国家政策扶持；另一方面来自土地价格上涨带来的增值收益。如今，利润基础丧失殆尽，估值基础也就面临崩溃。
“未来，地产股的估值方式将从市盈率转为市净率，这将大大降低整个地产板块的估值水平。”张中秦解释说，在市场炙热的情况下，一家地产上市公司只要有项目结算，每股赚了1元，就可以用20倍甚至30倍的市盈率将其定为20元到30元，原因是利润稳定。但是，现在每股年收益1元多的公司，可能市盈率连10倍都不到，原因就在于市场调控预期下，丧失了原本赖以生存的稳定性。在没有项目结算的情况下，上市公司的亏损就成了必然。
张中秦认为，在地产股的估值方面，可以参考香港市场的估值水平，基本就是净资产的1倍-2倍。公司手头有了新项目，可以估算大概能赚多少钱，每股净资产能增加多少；再根据公司获得项目的难易程度，对照净资产给1倍-2倍的溢价。
那么，对于房地产公司来说，上市的意义何在？
丧失了融资功能之后的房地产上市公司，特别是对于一些手头基本没有项目，又接不到新项目的公司，上市公司的名称只是空壳。证券市场是一个讲究资源优化分配的地方，既然是个无用的壳，那么转型或者转行的行为将大量产生。
张中秦更是据此推论：房地产股将在今后的1-2年内出现一波明显的卖壳潮。对于投资者来说，寻找出那些自身财务状况干净，没有黑洞纠纷，目前基本无项目可做，市值比较适中的地产公司作为壳资源观察，在一个合适的价格买入或许是个不错的机会。
