文：刘志刚
2016年被誉为是VR的元年，但由于内容、场景、技术等多种因素的不足，在年底就进入了寒冬。然而如今，房地产销售领域却又刮起了一股“VR风”。
今年5月 ，贝壳找房对外公布了他们对VR技术应用的计划后，VR的概念似乎又“热”了起来，诸多互联网+房产企业在贝壳的示影响下，纷纷“照葫芦画瓢”，自身技术不够通过外包寻求技术支持也要做VR看房。一时间，房产交易似乎成了VR落地的最佳应用场景。
VR看房能够改变什么？
在此我们不妨回忆一下传统模式下看房的痛点。
效率低、费时间是最大的弊端，小城市还好，稍微大点的城市，看房可能就是个特别耗时间的事；“照骗”太多了，与实际相隔甚远，心理落差下人们很容易看房无功而返；线上信息过于模糊，假房源过多；很多人受限于时间长、路途远等因素，缺少看房动力，买房计划一再搁浅。
与之相关的，各个房产经纪人也要随着东奔西跑，人效也非常低。
而VR看房模式的推出，其实利用新技术，遵循产品设计“极简法则”中的命题简化，更关注房产资源的具体的内容形态，让看房所需要的流程和路径大大缩短。
*提高线上看房的价值。强化筛选环节，提高看房的效率。
不同于传统的图片和视频，VR看房可以呈现出目标房源的三维结构、尺度信息、整体户型、内部装修以及房间细节方面的信息，让用户在实地看房之前可以尽可能过滤掉自己不满意的房源，而且不需要实地看房时专门测量各项数据，甚至很多数据比实地看房体验更精确，这也使得用户看房的行为效率实现最大化。
*线上房源资料最大化，有效避免假房源作祟。
VR看房可以把房子的全景直观地呈现出来，避免了过去“一套房子=十几套房子”的欺骗行为，真正有效解决了许多正规房产公司以及广大消费者都深恶痛绝的虚假房源问题。
*解放房产经纪人。
互联网+房产，看似有很多互联网基因，但却依旧是个劳动密集型产业，庞大的房产销售中介是必不可少的环节，东奔西跑的看房也占用了太多时间。VR看房一方面提升了房产中介的双腿实现“解放”，专注于其它更重要的；另一方面也推动产业从劳动力密集型向资源、技术密集型转变。
事实上，眼前的这波VR“看房潮”与2016年有很大的不同，不再是生搬硬套一般的“VR+垂直行业”，而是真正从痛点出发的“行业+VR”，将VR作为一种解决方案的实现形式，并没有脱离行业自身，因而能更好地实现商业化场景化落地。
VR虽好，但瑜不掩瑕：基于短期缺陷下的“可替代性”极强
从理论上来看，VR看房确实能够解决不少问题，各大房产交易公司的跟风布局没有任何问题。但仔细想来从短期效果来看，似乎却并不能VR并不是无可替代的，甚至在很大程度上并不是最好的选择，也未能形成真正有效的壁垒。
从企业角度来看，VR看房就目前而言并不能形成真正有效的行业壁垒。
波特五力模型认为行业中存在着决定竞争规模和程度的五种力量，这包括供应商和购买者的讨价还价能力，潜在进入者的威胁，替代品的威胁，以及来自在同一行业的公司间的竞争。在此，我们不妨以此为依据来判断当前VR看房公司是否具备强大的竞争力。
根据产业具体情况，不必考虑购买者讨价还价的能力。
*供应商讨价还价能力：目前市场上只有贝壳等少数几家自主研发技术发力VR找房，其它的都需要寻求技术外包公司的帮助，这在核心技术方面明显受制于人，在专业性方面这些外包公司与专业的房产交易公司相比自然会差些。除此之外，选择寻求技术外包公司这也意味着很有可能进入一个“规模不经济”的囚笼，不想拥有核心技术的企业可以实现边际成本递减。
*从潜在进入者的进入能力来看，在不考虑承担VR看房成本能力的情况下，只要是房产公司，只要存在相关的技术，理论上就有发力VR看房的能力。
*从行业内竞争能力来看，目前处于技术与场景融合的初期，本身还存在一定的缺陷，目前各个平台应用的VR看房技术还不存在形成差异化竞争优势的能力。
*从替代品的替代能力上来看，当前的VR看房并不是不可取代，而且还有缺陷，例如房天下的VR房源场景切换过程需控制好鼠标移动的速度，否则很容易产生眩晕感，还有的平台被反映画面有畸变感，更像是全景照片而不是VR。
VR以外企业其实还有其它更好的选择。比如视频，以视频的形式完全可以把V让看房的很多优点都呈现出来，从成本和制作门槛上来看也比VR要低得多，不失为又一种好的解决痛点的办法，VR与视频就成为一种“互为替代品”的关系。
事实上，技术不完善，对产业的改造能力和影响力上也十分有限，这主要体现在以下几个方面：
*沉浸感不等于场景，场景更不等同于场景化体验。对于“现场感”要求极高的领域，现有VR技术还差得远。视觉有了，但听觉、嗅觉等其它感官方面还有待提高。现阶段，触觉产品均是欧美国家在做一些原型产品，国内还没多少厂家关注这块。但买房不只是看房子里面，还要考虑交通、风水、地产商实力、物业选择、建造质量等多个因素，需要其他几个感官方面的一起发力。
*与销售流程脱节，房产交易公司引入VR技术简化了“看”的流程，但这只能起到“锦上添花”的作用，并不能带领消费者做出购买行为的决策。VR真正发挥价值应该是实现从用户挑选环节蔓延至到销售前后环节，实现从用户提升体验转化到达成交易的目的。
*VR主要分为两个方面：设备与内容。内容的话，自不用多说，一定是海量的房产信息。而设备却不是每个人都有的，如果没有的话所谓的VR功能只能发挥全景照相机的功能。花钱只做了VR内容却只是发挥出全景照相机的效果这显然是得不偿失的。
*用户体验不等于直接的目前的VR技术只是有助于用户看房，究竟筛选掉多少目标房源还是个未知数，对具体成交的影响其实并不大，因此价值天花板也很明显，如此一来倒不如把精力放在提升房源数量和质量这些核心因素上。因此对于小的房产交易公司来讲，其实没必要像贝壳、安居客等大企业一样去蹭VR的热度。
技术创新比如VR，我们能预知的只是行业肯定会有破冰落地的那一天，总有大规模商用的时刻，但是要命的是时间上却并不可期，我们没有一个明确的时间表。而且很不排除，如今风靡的AI、VR到最后可能就如同VR、克隆等名噪一时的产业一样，只是虚晃一枪，再度被沉寂。
由此可见，如今的VR看房看似让人眼前一亮，实则还有很长的路要走，就目前来看这一创新举措称不上是什么差异化竞争优势。
看房只是开胃菜：长远看来，技术“自营”企业走俏成为必然
纵然VR看房目前对房产交易的影响还十分有限，但有幸的是我们已经看到了希望，短期内，无论是采取技术“自营”还是外包没什么区别，无论是VR看房还是视频看房差距并不大，但从长远来看，未来具备核心VR技术资源的公司走俏已经是无可争议的事实。
从行业发展的角度可以从以下几个方面来看：
*产业链角度看，由技术导入转为场景融合，房产交易如果用零售思维解释，只有人、货、场这三者都对了，才形成有效的成交和转化。如果仅仅只是技术的导入，不去发掘与用户需求密切相关的点，技术只能算是辅助的工具，起步到决定作用。
*从看房痛点来看，由改善型向治愈型升级。但就目前而言VR看房其实还有着诸多替代品，而且还有许多不足，只能充当“改善”的效果。但胜在可提升空间大，未来有足够的希望可以真正“治愈”看房、卖方的痛点。
*从获客层面来看，可以刺激潜在买房人群。房产交易绝对不是高频，更多的人不会买多套，因而拉新的意义最大。很多人对于看房都有一个“心理门槛”，完善的VR看房技术可以让人掌握更多的深度信息，从而激发看房的欲望，降低获客成本。
事实也的确如此，技术的衍变一定是个过程，就比如大数据、云服务、人工智能已经在很多领域应用，但依旧有着更高的上升空间，技术对产业的影响一定是一个持续深入的过程，不必因为暂时技术改造的表面性而质疑未来的成长价值。
从企业竞争的角度来看，技术“自营”一定要优于技术外包。
*从技术层面来看，一方面垂直类一定比大而全要专业，对于行业的理解专业的房产销售公司一定比技术外包公司理解的高；另一方面，技术创新一定比模式创新要难走，在未来，之前一直依赖于外包的公司要想转型市场可能不会留给它们更多的时间。
*从运营层面来看，VR技术带来的产业红利，如何进一步降本增效，也是接下来平台差异化竞争需要关注的。房产交易本身低频特征明显，企业竞争更像是场“零和游戏”，技术差异反映在运营效率、市场规模扩张方面体现得更加显著。
*从效用角度来看，在同等效果的情况下，技术自营的企业其实是可以实现边际成本递减的效果。而外包方却不行，从长期来看，技术自营方的成本压力会更小一些。
由此可见，从行业发展的角度来看，VR技术的作用会越来越大，因此眼前房产企业们的这波“VR潮”而言，其实也是迎合产业升级趋势的一种前瞻性布局。但对于各路玩家来说，有些东西可以外包解决，但有些东西，比如影响效率、体验、成本的关键性技术一定要掌握在自己手里面，这也才是房产交易公司发展的正确姿态。
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