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旧瓶装新酒,JWK玖维客连锁办公并没有看起来那么风光

 

  编辑 | 于斌

  出品 | 于见(mpyujian)

  低迷许久的共享办公领域,最近正迎来JWK玖维客的“侵袭”。

  最近,在JWK玖维客杭州滨江总部,JWK玖维客创始人兼CEO楼剑俊宣布了玖维客战略和品牌的升级,并正式将旗下所有楼宇更名为“JWK”。

  当然,不管是JWK还是玖维客,这两个名字对于大众来说都谈不上知名度可言,共享办公领域从风口到狂欢再到消沉、洗牌也没经历过几年,行业内更是难谈“突围而出”的大佬级企业。

  不过在JWK玖维客的宣传口径里,它目前已经凭借150万平方的在营面积、95%的出租率、实现了全年盈利等“里程碑”,成为“办公连锁品牌”领域的“隐性冠军”。

  “办公连锁品牌”领域?对,这一次JWK玖维客选择从一地鸡毛的共享办公行业中“跳出来”,开始对外讲述一个全新的“办公连锁”故事。

  这似乎有点“旧瓶装新酒”的意味,因为不论是共享办公还是办公连锁,其核心的商业模式都几乎一样,都是通过承租-改造-出租的“二房东”模式赚取租金,不同的是各方玩家基于自身优势所提供的服务质量、配套设施、附加服务等略有差别。

  JWK玖维客真的像它看起来的那么风光?

  JWK玖维客,从频频试错到成为“连锁办公”新贵

  在通过连锁办公的模式实现快速扩张之前,JWK玖维客也走了不少弯路。

  2015年,JWK玖维客创始人楼剑俊在花费三亿元“巨资”购入三幢大楼后,刚开始的想法仍然是传统的招人托管,然后当个甩手掌柜收房租。但传统写字楼领域的复杂性让他频频碰壁,甩手之下,楼剑俊的大楼并没有什么核心竞争力,办公楼出租率低的可怜。

  经历了一段时间的托管失败之后,楼剑俊才慢慢决定要亲自进入“办公租赁”这一行业,拥有城市规划设计研究院工作背景的他决定亲力亲为地参与到写字楼的装修、招租、管理过程中。

  于是楼剑俊把JWK最初的三幢办公楼命名为IX-WROK。“9在罗马数字中就是IX。IX-WORK与JWK,这两个名字有着相同的含义,都是希望员工们在这里能enjoy work,在快乐工作的同时,能够享受到优越工作环境带来的舒适与乐趣。”楼剑俊说。

  在写字楼得天独厚的区域与配套优势以及楼剑俊的用心运营下,IX-WORK的经营业绩非常好看,到现在,已经有200多家企业入驻IX-WORK园区,满足了6000多名员工的办公需求。

  IX-WORK园区的成功终于让楼剑俊开始仔细思考共享办公这一领域的核心痛点,他总结了IX-WORK模式的成功经验,并将其进行商业模式系统化:选择位于城市副中心的办公楼、以高频独享+低频共享作为核心运营理念、做服务10到1000人的中小企业的办公连锁品牌。

  楼剑俊认为,中小企业员工的痛点在于通勤和工作压力,所以至少“城市副中心”的选择必须是标配;企业主对办公成本、办公环境质量很敏感,所以成本控制、运营能力上要有核心优势;写字楼业主的痛点在于规划、招租、运营上,那么如果能全盘整包解决,议价空间就可以很大。

  基于这样的核心洞察,JWK玖维客在2017年正式开始品牌化运作,并将其定位为国内“城市办公连锁专业运营商”,一年之后,JWK玖维客获得了知名投资机构IDG资本的Pre-A轮投资,开始加速发展。

  从杭州滨江的三栋大楼,到京崎大厦、连连空间、香溢大厦、城发天地、致应中心、聚才大厦、华威大厦、上海大宁中心等,JWK玖维客在杭州和上海两座城市快速发展。截至目前,JWK玖维客的入驻企业包括连连科技、交工集团、信达证券、中科三建等,项目年出租率在95%以上。

  JWK玖维客一直不愿意称自己是“共享办公”品牌,原因在于它与市面上比较流行的共享办公产品略有不同,“目前我们的主力户型在200平方米左右,能够满足至少20人的办公需求,包括现有团队的15个人以及预留的5个办公位置,人均办公面积在10平方米左右。”楼剑俊说。

  在JWK玖维客的项目中,它倾向于将高频的办公空间设置为“私密”,所以它的主力户型才能达到200平方左右的大空间,并不像传统共享办公品牌那样特别关注在工位共享、小户型共享上;另外,JWK玖维客的每个项目都会选择拿出6%到8%的面积作为入驻的中小企业的共享区域,实现“低频共享”功能,即办公者类似餐饮、娱乐、母婴、会客等低频但必须要有的功能区,JWK玖维客会将其进行核心特色打造。

  同时,JWK玖维客还形成了如下几个特色:因为主力户型偏大,而且特别关注低频共享空间的打造,JWK玖维客拿楼的手笔都非常大,常常是几万平方起步,这让它获得了足够大的租金议价空间,通过规模化的整体装修也有利于它控制装修质量与成本;因为对高频私密、低频共享空间的重视,JWK玖维客能够为入驻企业提供相对“高端”的服务质量,按照JWK玖维客的话说,就是“小公司也能享受BAT的办公待遇”,这让它的续租率和出租率都保持的很高。

  “我们服务的目标客户是中小企业,不细分行业或者领域,唯一共同的特性是,企业家和企业员工可能都是80、90后”。JWK玖维客的理念在于,服务企业最终是帮助企业服务员工,除了便利的交通和相对较低的生活成本,还要帮助中小企业的员工实现类似BAT大厂的待遇。

  低频共享是如何帮助企业实现BAT大厂待遇的?比如在在IX-WORK园区,我们发现JWK玖维客办公楼的装修风格虽然简洁,但却有手机预约共享会议室、线上实现会议室内大门+窗帘+灯具等的智能开关遥控、园区停车位查询等科技功能,同时园区还配备餐饮美食、星巴克、母婴室、小邮局、健身房等主流共享办公品牌所不具备的特色功能区。

  “未来的目标是希望能够做到1000万平方的运营体量,这样的体量也会带给我们更大的优势”。 这是JWK玖维客的未来愿景,它希望以后企业挑选办公空间时,能够像挑选酒店一样选择满意的入驻空间,所以“连锁办公”品牌将是JWK玖维客未来的主打方向。

  旧瓶装新酒,JWK连锁办公并没有看起来那么风光

  不过,JWK玖维客虽然一再宣称自己是与共享办公不同的“连锁办公”品牌,但从本质上来讲,它却仍然是“旧瓶装新酒”,在核心盈利模式和运营特色上与目前市面上主流的共享办公产品并没有太大的区别,而且它所主打的高频私密、低频共享、立足中小企业的模式也并非“独此一家”。

  JWK玖维客的核心盈利来源仍是传统的租金模式,既然同样是靠租金来“养活”自己,就不得不要与行业内的一众竞争对手们展开“厮杀”。

  在大维度的共享办公领域,经过最近三年的快速增长,已经有大量企业融资、整合、扩张、倒闭,行业洗牌态势明显。

  相关数据显示,截至目前,国内共享办公总面积正以平均每年不低于50%的增速在增长,到 2030年,超过三成的办公空间将会是联合办公空间,这让业内继续看好共享办公领域的未来潜力。

  国内的共享办公市场一直学的是发展的相对成熟的美国,而在美国,目前已经形成了WeWork和雷格斯两大共享办公行业双巨头的格局。国内市场来说,行业玩家们大多是学习WeWork的模式,即拿地、维修、出租的“二房东”模式。

  WeWork式的共享办公玩家着力打造的方向是:基于办公空间打造会员体系,并为其提供各种优质的软硬件服务,这是目前所有共享办公品牌的核心模式;另外,将业务从联合办公逐步拓展,实现业务营收的多元化,在创投中介、风险投资等创业生态相关,以及 FA 撮合费、基金管理费、自有资金跟投分红等盈利模式中发力,最终形成“联合办公”加“资本服务社交平台”的商业模式。

  当然这种模式的“壁垒”正在逐渐显现,国内的大量共享办公品牌并不具备WeWork式的资源优势与整合能力,投资孵化的回报周期长、环节复杂、入驻企业流动性大、变现手段缺乏、长期入住率堪忧等问题正在愈发显现出来。

  于是另外一种跟JWK玖维客目前模式很像的商业模式很早就开始出现,我们将它称之为“偏向商务中心的共享办公模式”,这种模式的代表品牌有ATLAS寰图、雷格斯、德事商务中心等。

  这种模式的特点在于,平台选址偏向于相对比较高大上的写字楼、CBD、城市中心或副中心,对地理位置、硬件和服务都有较高的要求。很明显,JWK玖维客主打的就是这种模式。

  1995年,雷格斯进入中国市场,并以灵活办公方案、先进IT与卓越服务为特色;德事商务中心的业务主要聚焦在跨国企业的灵活办公;ATLAS寰图近年才开始进入国内一二线城市市场,它更侧重于“五星级酒店式”的办公模式,旗下空间集办公、生活、社交于一体,为各类型企业提供灵活高效的办公空间解决方案,以寰图咖啡、寰图厨房、寰图健身工房等为代表的寰图旗下的多家生活方式门店还在网上拥有不俗的口碑。

  但不管模式上的差异点在哪里,所有共享办公领域玩家的共同点都在于以租金作为主要盈利方式,为入驻企业提供软硬件服务以及拓展的生活、社交、资本服务等。近年主流的共享空间玩家更倾向于WeWork式的“快餐化”办公,而JWK玖维客更重视服务和企业体验,有点像商业地产的生态化运营。

  WeWork模式里,阿里创新平台、腾讯众创空间、三一重工太阳谷、各大企业及科研单位的创客空间及品牌孵化器与品牌加速器等是核心玩家,竞争非常激烈;而随着更重视服务和企业体验的共享办公模式的流行,该领域同样也涌现了大批玩家,传统共享空间往这方面进行转型的也大有人在。

  雷格斯、ATLAS寰图、JWK玖维客这样的商业模式目前似乎在国内更能走通,它们的共性是选择核心商圈、CBD地区的甲级或超甲级写字楼,提供中高端的办公配套设施,打造基础办公空间之外的咖啡厅、餐厅、酒吧、健身房等附属配套商业,同时注重私人和共享办空间,配备先进的会议设施、视频会议设备、科技设施等。

  对于JWK玖维客来说,它目前所主打的模式更像一个后来者,所以将无可避免地要面临大量行业玩家的竞争。

  比如在JWK玖维客所聚焦的平均200平往上的中小企业领域,WeWork、雷格斯、寰图等都在发力深耕。阿里、滴滴、腾讯等是WeWork的会员,莱坊、雅诗兰黛、博雅公关等公司选择进驻ATLAS寰图。Facebook、IBM、星巴克、微软等知名品牌大量拥抱联合办公空间。

  在基本的“租赁”模式上,大家都谈不上太大的壁垒,所有共享办公领域未来的核心竞争领地应该还是会聚焦在盈利模式多样化的发掘上。这一点来说,JWK玖维客仍然是相对落后的那一方。

  与众创空间、JWK玖维客这样几乎完全依赖租金收入作为主要盈利来源的品牌不同,行业内已经有不少玩家开始进行了其他营收来源的突破,比如ATLAS寰图凭借"办公+生活"的多元化场景,成为了影视、广告等拍摄活动以及产品发布会的场所,提升了节假日闲置空间的使用率。它还针对不同会员的需求设计了办公会籍,囊括专业行政办公服务及生活配套福利,会员可以在APP上线预订各种服务。

  目前,ATLAS寰图、WeWork、IWG集团旗下的雷格斯、Spaces等共享办公品牌都已经选择在空间出租业态之外的领域进行发力,特别是在生活业态层面。雷格斯注重商业配套,喜欢与健身房进行合作,会配备更多的茶水间;德事商务中心标配break out area,员工在此可以享受全天免费茶饮;Spaces里设置了小型健身房、儿童房、手冲咖啡区等;WeWork在办公空间以外开设健身房项目Rise by We。

  ATLAS寰图就是凭借直营生活配套的构建而实现了九成以上的出租率和企业盈利,它在办公空间里引入了大量生活配套商业,健身房、室内高尔夫球会、咖啡馆、烘焙店、餐厅、酒吧、艺术馆等比比皆是。

  很明显,JWK玖维客目前所主打的模式已经有大量行业玩家深耕其中,生活业态与办公空间的一体化、注重办公私密性、注重办公服务质量等越来越成为行业大势所趋,JWK玖维客真的想要实现“破局”还有很长的一段路要走。

  JWK玖维客目前的“高频私密”、“低频共享”模式还只是一个相对基础版的“雏形”,未来是要做封闭式的商务办公空间还是开放式?做中高端还是中低端?侧重商务服务还是生活服务业态搭建还是全盘兼顾?这些具体问题还都需要一段时间的摸索才能形成可复制的模式产出,JWK玖维客现在谈模式成熟还为时尚早。

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