文/甜夏
编辑/麓山
今年夏天全国各地持续高温，酷暑难耐。然而，房地产市场却进入了寒冬腊月。有数据显示，2019年上半年就有274家房企破产倒闭。业内人士预计，这种情况在融资收紧的大环境下还会持续。
对于购买青岛崂山区松岭路66号鲁德海德堡项目的业主来说，他们在这个楼市的寒冬里更是寒冷的直打哆嗦。
鲁德海德堡项目2016年1月开始销售，合同约定在2018年12月31日交房。可惜，该项目的开发商青岛凯旋地产有限公司却迟迟推迟交房，直到逾期1年零8个月后的2019年8月1日才仓促通知业主收房。
等了3年多的房子终于要交钥匙了，本是一件让人开心的事。可惜，海德堡的业主们开心不起来。一方面，一年多来持续的信访、维权与开发商斗智斗勇，与崂山区政府斡旋的他们已经被搞得焦头烂额，筋疲力尽。但是开发商屡次承诺，屡次失信。
另一方面，海德堡项目好像并未获得相关部门出具的整体验收通知书，就违规通知业主交房。而且该开发商因投资失败，已经陷入停摆，财务状况极差。所有业主都未能拿到房屋销售发票，还被告知暂时无法提供办理房产证的准确日期。
担心房子质量问题，担心无法办理房产证，又心疼自己的违约金根本要不回来。而青岛市崂山区政府也不愿出面回应广大业主的关切，导致业主们不愿收房，也不敢收房。
现在青岛鲁德海德堡的业主有四大疑问：
第一，青岛凯旋地产“盗空”资金监管账户，崂山区政府是否存在监管失职？
“青岛崂山区鲁信海德堡项目导致现在的各种难题，最根本的原因在于崂山区政府对该开发商的资金监管账户监管不力，导致其违规抽空监管资金，最后把钱败光，房子无法按期建设。”业主王先生告诉记者。
据悉，海德堡项目自从2017年中旬就已经完成了楼体的建设，然后就全面停工一年。直到交房前的2018年春天仍未有动工迹象。
据知情人士透露，开发商青岛凯旋地产将收来的房款用于一些投资，结果投资失败，导致没有资金用于鲁德海德堡项目的建设。而且该开发商还违规将许多业主全款购置的房屋用于抵押贷款，借了大量高利贷，这是典型的一房两卖。
更让业主们震惊的是，本来应该缴存在资金监管账户里的钱也不翼而飞，业主最基本的利益也无法得到保障。
据《山东省商品房预售资金监管办法》，监管资金为新建商品房预售资金，是指房地产开发企业预售在建商品房时，按照商品房预售合同约定收取的全部房价款，含定金、首付款和按揭贷款。
该办法特别强调，商品房预售资金进入监管账户后，当资金总额达到既定监管额度后，预售人方可自行提取监管额度以外的资金，并优先用于预售项目工程建设。房地产主管部门要优化商品房预售监管资金的核拨流程，保证及时用于商品房预售项目工程建设。
按照该办法，当建成层数达到规划总层数一半时，监管资金留存比例为60%－70%；当主体结构封顶时，监管资金留存比例为30%－35%；当单体竣工验收合格时，监管资金留存比例为15%－18%；当取得房地产开发项目竣工综合验收备案文件时，监管终止。
但是海德堡主体结构未封顶的时候，资金监管账户上的钱就已经被全部提走一空。崂山区政府房地产主管部门是否尽到了对海德堡资金监管的责任？
如果资金监管到位，也不会出现后续的项目无法推进，延迟交房，违约等一系列问题。“显然，崂山区政府在该项目的监管中存在失职，导致了现在的后果，所以崂山区政府必须对海德堡的业主负责。”业主李先生强烈愤慨的告诉记者。
第二，青岛凯旋地产涉嫌合同欺诈，青岛崂山区政府市场监管部门是否失职？
“这份商品房预售合同并非是格式化合同，而是鲁德海德堡自己伪造的合同。这完全是违法的。”海德堡业主孙先生告诉记者。
记者拿到这份签订与2016年1月的商品房预售合同发现，在第十二条这样写道：
甲方如未在本合同约定的期限内交房，应当向乙方支付违约金，违约金按照乙方已经付房价款日万分之0计算。
而在该合同的附加协议中，写道：
乙方缴纳房款，预期不超过7天，乙方按日向甲方支付购房款总额的千分之一违约金；乐器超过7日，不超过15日，违约金为每日总房款的千分之三；预期超过15日，不超过30日，违约金为每日总房款的千分之五；预期超过三十日，甲方有权解除合同，并收取每日千分之八的违约金。
而对于鲁德海德堡逾期交房的违约责任却这样写道：
乙方给予甲方90日的宽展期，甲方无需承担违约责任；宽展期后，自第91天开始至交付日，甲方按照每日总购房款的千分之零点一支付违约金。
这一方面篡改了青岛市商品房预售合同，另一方面又搞了完全不合理的霸王条款。
直到2018年6月19日，鲁德海德堡业主集体上访、投诉后，青岛市崂山区市场监督局才出具了一份处理情况告知函：对青岛凯旋地产的合同条款违法一案，处以罚款1万元。
“数十亿的项目，数千万的违约赔偿金，最后市场监管局只罚了1万元。我如果是开发商我也违约，这真的是无法无天。”有业主十分气愤的表示。
那么，现在的问题是，青岛凯旋地产的这份商品房预售合同本身就是违法的，为何在销售房屋的时候未被市场监管部门整改？谁来为广大业主的违约金负责？
第三，青岛凯旋地产已经面临倒闭，房屋质量、购房发票、房产证如何办理？
“目前，海德堡项目在崂山区政府的协助下，找到资金提供方，基本完成了竣工。但是由于仓促赶工，资金紧张，导致项目质量堪忧，仍未取得整体竣工验收资格证。在这种条件下，开发商却急着催促业主收房，房子出了质量问题，找谁去？”业主刘女士非常焦虑的告诉记者。
据悉，在海德堡业主持续上访后，崂山区政府迫于舆论压力，找到资金提供方，又延续了项目的建设。
但是目前崂山区政府并未出面告知，这个资金提供方的背景，以及所能承担的责任。比如，房屋质量、后续维修、购房发票的开具、房产证的办理等等。
这些虽然都有口头承诺，但是没有落在纸面上，谁也不敢再相信了。目前，广大业主纷纷观望，不敢收房。但是开发商又以“若不现在收房，后期工队撤出，房子有问题的维修就不及时。同时还以购房发票与房产证办理顺序以收房顺序进行来要挟业主收房”。
这更让海德堡业主们更感觉自己被绑架，强迫违规收房的背后到底有什么阴谋？目前，青岛凯旋地产的大量资产已经被中国银行、农业银行以及一些高利贷放款人申请法院查封，面临着破产清算。
许多业主的房子被开发商违规抵押借贷，一房两卖。很多业主卖掉了自己原来的房子，户口挂在集体户，孩子无法入学。每个月承担着巨大的租房成本和心理压力。
业主投诉无门，上访无路，每个人都陷入焦虑之中。
结语：青岛市政府谁来为百姓做主？
从青岛鲁德海德堡项目面临的问题来看，其根源在于青岛市崂山区政府房屋主管部门对青岛凯旋地产的资金监管不利以及青岛市崂山区市场监督局对其合同监管不力，最终导致了一系列的恶果。
很多业主认为，既然是青岛市崂山区政府监管不力导致的严重后果，就应该政府出来承担责任。
但是业主们现在是叫天天不应，叫地地不灵。在如此法制的社会中，却无法维护自己的合法权益。
青岛市刚刚被国家批准建设中国—上海合作组织地方经贸合作示范区，青岛市委书记王清宪也喊出“学深圳，超深圳”的口号，并在刚刚结束的会议上，要求要深化市场化、法治化改革，把配置资源的权力真正交给市场。
青岛鲁德海德堡的400多位业主现在想问一问王书记：对于因崂山区政府监管不力导致的海德堡项目违约、违法等一系列问题，是否能给出让老百姓们满意的答案？是否需要有相关官员被问责？
