作者：山河
审校：一条辉
来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）
原计划下周上市的WeWork，目标估值正在大幅下调，上市时间也出现了变数。
在日本软银集团孙正义的不断注资下，WeWork估值一度高达470亿美元，一举成为全美估值最高的创业公司。然而，据CNBC9月5日消息，由于需求疲软，WeWork的估值正被大幅下调至250亿美元以下。
2019年8月，WeWork向SEC提交了上市申请，计划出售价值约35亿美元的股票。如若出售成功，WeWork将成为今年仅次于Uber的第二大IPO。
公开资料显示，WeWork成立于2011年，是共享办公空间模式的始创者。如今，WeWork的业务遍布29个国家，111个城市，运营528处共享办公空间，全球财富500强中有38%的公司是它的客户。
据WeWork招股书介绍，摩根大通和高盛集团在内的多家银行对一项60亿美元信贷安排的承诺，条件是它通过上市交易筹集数十亿美元。
然而资本市场对于WeWork的此次上市，并不十分看好。
首先，WeWork的盈利能力备受怀疑。业绩是资本市场的重要衡量标准，WeWork的成绩单却稍显暗淡。就目前WeWork披露的数据来看，虽然去年全年实现营收180亿美元，同比增长103.2%，但其亏损额也是巨大的，高达161亿美元。
Uber和Lyft虽然在今年都以亏损状态上市，但两家公司的股价均在之后破发，这也让美国投资者对此次WeWork的上市更加谨慎。
其次，不少人认为WeWork只是一个办公室租赁商，而非自我标榜能“提升世界觉悟”的科技公司。以美国经济学家维贾伊的观点来看，科技公司广泛具有“低可变费用、高网络效应、低扩张成本”等要素，而WeWork在这些方面都不达标。
就低可变费用、低扩张成本而言，打个比方，微软多卖1000套程序系统的成本微乎其微，而新增1000个住户需要投入的场地费、服务设施费等等，却是高昂的。
WeWork的网络效应也十分有限。淘宝每新增一个用户，都能使现有用户受益，因为新用户潜在的商品评论能力能给现有用户提供便利，而WeWork的联动效应就没这么直观了。
除此之外，WeWork的CEO亚当·诺依曼在近期通过转让股权和债券套现至少7亿美元的行为也让人大跌眼镜。通常情况下，创始人会等到公司上市后才套现现有股票。根据《华尔街日报》的报道，诺依曼已经成立了家族基金，拿这笔收益去进行投资，并聘请专业的金融人士来进行管理。
美国财经博客ZeroHedge分析称，现阶段WeWork的目标并非实现盈利，而是通过在全球“跑马圈地”取得足以强势的市场份额，之后再将竞争对手都赶出去，获得行业最终的定价权以及更高的利润率。
以WeWork为蓝本，中国的共享办公平台也在持续发展，其中，较知名的有优客空间、氪空间、纳什空间等。然而，据GPLP犀牛财经了解，这些公司都并不好过。优客空间还在对自己的盈利模式进行探索；氪空间在2018年12月被传出裁员消息；ibase原点空间也在2019年1月传出租户被“扫地出门”的丑闻，WeWork在之后接盘了其场地。
企业增值服务收入能力低，盈利模式单一是每个共享办公企业面临的难题。也有人提出，共享办公商业模式的本质，已经不是“二房东”、“租金差价”，而是各类不同企业、创新团队的“软资产”管理商。据中商产业研究观察，共享办公领域的未来趋势之一，便是房地产开发商逐渐入局。
在共享单车、共享汽车等共享系列产品纷纷暴雷之后，共享办公会成为共享体系中的黑马，还是又一支盛放一时的烟花？行业巨头WeWork的境遇尚且如此，共享办公的明天会更好吗？WeWork上市在即，时间会揭晓答案。
