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一针玻尿酸,鲁商发展冲上天   编辑 | 于斌   出品 | 于见(ID:mpyujian)   鲁商发展六连板,只因为打了一针玻尿酸!   截止到10月25日收盘,鲁商发展在收获第六个涨停板、第五个一字板之后,本月股价已然翻倍,而涨停板还没有打开。   鲁商发展原名为置业置业,是一家位于山东的房地产开发公司,自从2008年借壳上市后,公司净利润九年下降八成,而完美错过地产发展的黄金十

 

  编辑 | 于斌

  出品 | 于见(ID:mpyujian)

  鲁商发展六连板,只因为打了一针玻尿酸!

  截止到10月25日收盘,鲁商发展在收获第六个涨停板、第五个一字板之后,本月股价已然翻倍,而涨停板还没有打开。

  鲁商发展原名为置业置业,是一家位于山东的房地产开发公司,自从2008年借壳上市后,公司净利润九年下降八成,而完美错过地产发展的黄金十年后,公司却负债累累,资产负债率高达95%,股价也跌回10年之前;当下,鲁商无意之间却站上了“颜值经济”的风口,借助玻尿酸的概念炒作,公司股价走势打破数年的低迷走势,一飞冲天。

  然而,收购药企山东福瑞达后的鲁商发展,仍是以房地产开发为主业的公司。如果不能有匹配的业绩增长,股价疯狂炒作之后,最后留下的仍是一地鸡毛。

  一、 十年地产一场梦  九年上市零分红

  鲁商发展原名是鲁商置业,其控股股东为鲁商集团,鲁商集团则是由山东省商业厅改制而来,因而,鲁商置业就是一家典型的地方国企,或则是说一家山东地方国企。

  鲁商置业借壳之时,将原公司鲁商置业有限公司的众多地产项目打包上市,而其拥有的土地储备超过300万平方米,一度成为当时山东省最大的房地产项目,鲁商置业也一度成为山东区域高档地产的象征。

  辉煌没过多久,鲁商置业就开始了持续利润滑坡,而公司净利润从在九年的时间,下降超过8成。而这利润持续下滑的背后,一方面是因为公司地产开发的战略失误,另一方面就在于先天不足

  鲁商置业的大股东鲁商集团旗下还有一家主营零售的上市公司-银座股份,其为山东地区最大百货零售卖场。鲁商集团本身则是山东最大的零售业航母,集团零售业占比高达80%,因而,鲁商置业的早期定位,是辅助大股东经营零售业一个工具。

  鲁商置业的早期战略是仿效万达的城市综合体,携手主营零售的银座股份,以商业综合体为样本,为银座股份的省内扩张去量身打造购物中心,并在周边开发住宅项目,然后通过银座购物广场来打造城市商业圈,进而动鲁商置业其他房地产项目的销售。

  这一战略号称是打造山东本地万达,从早期看,有些地方银座购物确实成为了黄金商业地带,也带动了周边地产项目的升值,但随着商业地产与购物中心竞争的激烈化,有很多地方运营失败。

  因而,成也萧何败也萧何,鲁商置业完全附属大股东的战略规划,缺少独立的地产开发能力,让其完美错过了地产发展的黄金十年。

  专家分析,这一战略导致了两大问题:一是公司地产项目跟随零售项目,而银座基本为省内为主,导致鲁商置业的地方项目也是以山东省内为主,并且较多位于三四线城市;而在2015年之前,三四线城市以去化率为主,周转率普遍不高,而山东省内房价也是不温不火;二是,鲁商置业由于整体房地产开发的项目周转率较差,开发周期过长,这让资金成本额外高昂,公司的地产项目利润,甚至都难以覆盖借款利;如果不是将借款费用资本化处理,公司的实际的经营利润早就成为负值,也就是亏损。

  数据显示,从2009年到2007年,鲁商置业的营收收入增长了2.6倍,营收收入从25亿增长为83亿,但公司净利润却从2009年的4.39亿元下降到2017年的1.05亿。与此同时,在2017年,公司财务费用资本化金额高达10亿。

  也就是说,鲁商置业上市九年,净利润下降近八成。并且,公司以母公司未分配利润为负数为由,上市九年零分红。

  过去的地产黄金十年,让很多地产上市公司赚了个盆满钵满,而纵观龙头公司的发展模式,要么是重金囤地,要么是高周转;鲁商置业显然没有跟上国内地产行业规模大增的步伐;除了因为固守山东导致的周转率过低外,其本身的资产实力弱,也是一个原因。

  鲁商置业当初上市时,重组中资产负债本就较高,这导致其先天负债率较高,公司的资本实力包括自有现金等都方面非常弱,难以支撑公司的发展,因而不断向控股股东鲁商集团借款来进行买地与开发,但这些借款都是需要付利息的;而其较低的周转率造成项目的利润难以支撑利息支出,这是其业绩表现常年增收不增利的重要原因。

  屋漏偏逢连夜雨,鲁商置业仅有的异地扩张,却选择了全国范围涨幅最小的东北地区,再就是长期以房价稳定而著称的重庆区域。

  早在2010年,鲁商置业就在哈尔滨以45.67亿的价格拿到8幅地块,相对于龙头房企三两年的开发周期,而直到公司2018年年报,鲁商置业可售货值中,哈尔滨占比仍旧最大,根据中信建投测算,占比高达27%;试想一个哈尔滨项目就持续八年的时间,这需要付出多少融资成本?

  此外,鲁商置业的再融资项目也遭遇困难。

  鲁商置业自从借壳上市后,长达九年未进行分红,多次位列上市公司零分红的铁公鸡之列,在显然与监管层倡导的上市公司积极分红相违背,因而公司的再融资项目必然受到从严审批。因而,虽然公司在2017年度曾经发布20亿的债券融资方案,当并没有被证监会所放行,项目迟迟未批准。

  鲁商置业其后在2018年象征性地分红5000万,但在2019年9月,此定增方案还是被证监会所中止,原因是财务审计机构涉嫌违规。

  2018年开始,中央开启了新一轮的地产调控,这让原本负债过高而又融资无门的鲁商置业似乎走进了死胡同,在其股价一度跌破2.5元之后,鲁商置业市值仅仅剩下25亿,这意味着公司市值回到了十年之前。

  二、资产重组有诀窍 打针吃药见疗效

  山穷水尽疑无路,柳暗花明又一村。

  既然不能在地产这一棵树上吊死,鲁商集团开始运作新的方案,通过打针吃药,鲁商置业变身鲁商发展,情况似乎变得好起来了。

  2018年12月,鲁商置业开始资产置换,将其持有的泰安、东营与东营三地的地产开发子公司合计作价8.06亿元转让给控股股东鲁商集团,并受让控股股东持有的山东福瑞达医药100%股权,交易价款9.27亿元,并以现金方式支付差额部分款项。

  至此,鲁商置业的主营业务变为房地产开发与医药大健康,公司因而改名为鲁商发展。

  三、一针玻尿酸 鲁商发展冲上天

  根据公开资料,福瑞达医药创立于1993年,主要从事药品与化妆品等研发与销售;目前是当前全球最大的玻尿酸生产、研发以及应用基地之一,据称全球约70%左右的玻尿酸是由福瑞达提供,包括兰蔻、资生堂与雅诗兰黛等全球一线品牌。

  鲁商发展股价这一波凌厉的上涨显然与目前玻尿酸概念的火爆有关,近期两家拟登陆科创板的公司(华熙生物与昊海生科)招股说明书显示,玻尿酸产品的毛利率超过75%,行业正处于暴利阶段。

  华熙生物招股书显示,2018年,其主营业务收入12.60亿元,归母净利润达4.24亿,企业净利率超过33%;而昊海生科的数据显示,其2018年营业收入15.58亿元,净利润4.55亿元,公司净利润也在30%上下。

  对比而言,福瑞达医药显然没有如此高的净利率;数据显示,2018年福瑞达医药共实现销售收入 8.58 亿元,而实现归母净利润仅仅为 0.37 亿元,可以看出公司净利润率不足5%,因而将福瑞达纳入暴利的玻尿酸行业,显然有失偏颇。

  而根据鲁商置业并购福瑞达时的业绩承诺,福瑞达医药2018年-2020年度实现的净利润总数分别不低于2537万元、5555万元和8493万元,也就是三年总利润不低于1.6亿,这也是一个比较客观的业绩预测,如果达不成,则山东商业集团则要向上市公司进行补偿。

  导火索显然是公司另一则关于收购焦点生物的公告。2019年10月8日,鲁商发展发布公告,拟收购透明质酸企业焦点生物部分股权,并计划将取得焦点生物的控制权。自此以后,鲁商发展股价开始一飞冲天。

  根据资料,作为一家专业生产透明质酸的企业,焦点生物成立于2012年3月,而在2019年上半年,其实现营业入7250万元,净利润1487万元;可以看出,焦点生物的收入规模与上述两家拟登陆科创板的企业相比明显太小。此外,国内玻尿酸行业仍是以进口产品为主导,国产品牌金额占比仅仅为23.4%。

  资本市场的疯狂原超出鲁商发展的意料,并且作为国企,鲁商显然也没有炒作股价的动机;因而在连续五日股价涨停后,鲁商发展在10月24日晚间公告称,公司收购焦点生物事项存在很大的不确定性,而福瑞达医药实现的营业收入和净利润对上市公司贡献较小。

  事实的确如此,鲁商发展今年上半年房地产收入占比为82%,而在2018年年报中此数据为85%,这也意味着鲁商发展仍旧是一家房地产开发公司。

  并且,公司在2018年年报中披露,2018年鲁商在土地投资加大拿地力度,共获取各类用地共8 幅,总价达到 50.5 亿元,同比增幅高达 685.3%。并且,这50.5亿的拿地款占全年销售的比重为 43.15%,更是为 2011 年以来新高。由此来看,鲁商置业变身为鲁商发展后,长期仍将以房地产开发为主。

  如此看来,鲁商发展股价火爆表现的背后,仍是资金炒作的逻辑,正如公司公告所言-公司股票近期涨幅较大,严重偏离基本面。而没有基本面支撑的炒作,往往只剩下一地鸡毛。

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