作者：西贡
来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）
近日，上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司（下称“德必文化”）提交申报稿，欲登陆创业板。招股书显示，德必文化拟发行新股不超过1347.4万股，拟募集资金5.7亿元，其中1.7亿元用于补充流动资金。
德必文化的主营业务是文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和运营管理等，实控人为贾波和李燕灵，两人系夫妻关系并合计控制德必文化56.04%的股权。
值得注意的是，徳必文化的账上有高达4.2亿元的理财产品，与其他IPO公司资金紧缩的状况截然不同。这家文化产业园的“二房东”的IPO融资之路，能否顺利进行？
三成总资产理财仍欲上市“补血”
德必文化招股书显示，德必文化拟投入募投资金5.7亿元，用于园区智慧精装一体化升级项目等。其中，德必文化还拟募资1.7亿元，用于补充流动资金。
但值得注意的是，德必文化与其他IPO公司相比，似乎并不“差钱”。根据招股书，截至2019年三季度末，该公司账面上的理财产品高达4.2亿元，且多为保本浮动收益型产品。
巨额的理财产品贡献不少盈利。2016年至2019年前三季度，银行理财产品收益分别为 0 万元、161.55 万元、495.47万元和 990.08 万元，逐期增长，分别占当期净利润比为0、7.39%、8.98%和13.3%，占比也逐期提升。
在并不是很缺钱的情况下，德必文化为何还要募资1.7亿元补充流动资金？德必文化称，该公司“承租运营”模式需要大规模流动资金投入，业务扩展也需要流动资金保障。此外，账面上的长期待摊费用金额较大，无疑会减少以后会计年度的盈利，需要通过融资及时补充资金。
招股书显示，德必文化全资子公司德莘文化从上海仪华服饰有限公司承租该物业后，上海仪华服饰有限公司陷入债务危机被债权人诉讼，已被抵押的七星园区物业后续承租权存在被解除的风险，因此，德莘文化对已发生的改造支出计提减值损失1090.01万元。
二房东模式土地性质问题突出，上市之路困难重重
据了解，德必文化的主营业务为文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和运营管理，采用“承租运营”的方式经营，即以租赁方式取得既有建筑（群）经营权，将该建筑（群）整体进行重新市场定位和设计，改造配套硬件设施，完善内外部功能，将其打造成为符合目标客户群办公和经营需求的园区，通过招商出租提供物业使用权以获得租金收入。
这种经营方式，即为“二房东”模式，通过租赁获得经营权，再出租使用权来获取收益。
与徳必文化相似，已经上市的锦和商业也采用此种方式经营。
而“前辈”锦和商业的IPO历程并不一帆风顺。从2014年6月申报IPO到2019年12月过会，锦和商业共经历3次发审会、耗时5年半才成功过会。其中，土地相关问题受到高度关注，如公司租赁划拨土地营运的项目是否符合国家和地方关于划拨土地管理的规定，是否已经履行必要的审批程序，是否存在相关风险或瑕疵。
而同样身为“二房东”的德必文化也面临着类似的问题。
申报稿显示，德必文化存在承租位于划拨土地上的房屋及承租房屋所在土地的实际用途与规划用途不一致的情况。截至2019年9月30日，德必文化承租运营园区共40个，而属于划拨土地的有14个，且40个承租运营园区中有25个的土地实际使用情况与规划用途不一致。
对此，德必文化在申报稿中列举了《关于推进城区老工业区搬迁改造的指导意见》（国办发[2014]9 号）、《关于积极发挥新消费引领作用加快培育形成新供给新动力的指导意见》（国发[2015]66 号）等文件，支持企业盘活利用存量房产和土地发展创意产业园区，以此来证明自己租赁存量房产运营文化创意产业园区符合规定。
关于此次申报稿能否打消发审委疑虑，GPLP犀牛财经向德必文化发去调研提纲，但截至发稿还未收到回复。
