后疫情时代的房地产行业上演“强者恒强”的马太效应

作者：王琪骥 来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn） 伴随着中国经济复苏，中国的房地产行业也同样开始稳步增长。 公开资料显示，2020年上半年，公共卫生事件之后，中国经济先降后升、稳步复苏。二季度GDP同比上涨3.2%，高于一季度10个百分点，显示出中国经济的强大韧性和潜力。 房地产行业也同样如此。 2020年一季度，中国房地产行业基本陷入了停滞，第二季度，伴随着中国经济的稳步复苏实现了稳步增长——相关数据显示，2020年1-6月房地产开发投资同比增1.9%，较1-5月回升2.2个百分点，6月当月同比增长8.5%，已连续四个月实现正增长。 不过，尽管如此，据GPLP犀牛财经统计房地产企业半年报数据显示，除了少数头部top10房企实现增长外，80%房企都是营收及利润同步下滑，跑输整个大盘，房地产白银时代洗牌加剧。 中报里的房地产行业：少数增长 多数下滑 强者恒强 截至2020年8月27日，在A股，一共有56家房地产企业发布了中报，如果加上港股的雅居乐、龙湖集团、富力地产、佳兆业等，一共有70多家房地产企业发布了中报，不过，这些企业80%营收及利润同时下滑： 比如卧龙地产上半年营业收入和利润同比下降幅度在40%左右；三湘印象营业收入同比则下降66.22%，净利润下降80%；招商局置地发布2020年上半年实现净利润约1.67亿元，同比减少68.26%；南国置业2020年上半年实现营业收入15.56亿元，同比下降50.69%；同期，归属于上市公司股东的净利润-2.99亿元，同比下降1508.23%。 与此同时，据人民法院公告网显示，截至2020年6月5日，2020年房地产企业的破产数量已达208家，超过2019年上半年的177家。其中，宣布破产的房企主要以三四线的中小型房企为主。 然而，对于TOP10房企来讲，其业绩却明显增加——据统计数据显示，2020年上半年，销售额破千亿的房企显示有13家，较去年同比还增加1家，这些Top10房企军均实现营收及净利润的正向增长，然而，受疫情影响，TOP100房企销售额均值为512.1亿元，同比下降1.45%。 龙湖集团2020年8月26日发布的财报显示，截至2020年6月30日，龙湖集团上半年实现合同销售额1111亿元，同比增长5.2%至1111.0亿元（人民币，下同），实现营业额达到511.4亿元，同比增长32.6%，实现净利润63.4亿元，同比增长12.1%，实现毛利润157.5亿元，毛利率同比增长25.2%； 8月26日下午，华润置地公布2020年度中期业绩报告，公司上半年综合营业额为448.7亿元，同比下降2.1%；核心净利润83.7亿元，同比增长3.2%，顺利完成完成2020年上半年千亿销售目标。 2020年8月25日，世茂地产业绩中报显示，2020年上半年，世茂地产实现营业额645.5亿元，同比增长14.1%；毛利额195.1亿元，同比上升14.6%；股东应占核心利润61.6亿元，同比增长16%。 拿地面积也同样验证了“强者恒强”这一逻辑。 从拿地面积来看，数据显示，2020年1-4月，Top100房企拿地总面积14591万平方米，同比下降26.6%;然而TOP10房企拿地总面积4379万平方米，不仅占TOP100房企拿地面积的30.0%，而且拿地规模占比较1-3月基本持平略有上升。 在土地储备方面，2020年上半年华润置地以总地价人民币588.8亿元新获取项目30个，新增权益土地储备378万平方米。总土地储备面积7109万平方米，权益土地储备面积4980万平方米； 2020年上半年，龙湖集团新增53幅新地，首入唐山、肇庆、清远等3城，新增收购土地储备总建筑面积为1101万平方米，权益面积743万平方米，平均权益收购成本每平方米6425元； 2020年上半年，世茂集团获取土地84块，土地总价约647亿元，计容面积达1232万平方米，其中一、二线城市及强三、四线城市新增货值占比达90%。 房地产白银时代的房企发展逻辑 2018年，提出“活下去”的万科同时还提出了“房地产进入白银时代”的判断。 一语成谛。 据《中国住房企业发展报告》统计显示，２０１９－２０２０年度，我国房地产企业数量约为９．７万家，从增长速度来看，未来房企集中化趋势明显，受“房住不炒”等宏观调控影响，房地产行业资金回笼缓慢，大型房企业绩增速放缓，外部融资及压力加大，从新房市场到二手房市场，房地产进入存量时代的下行周期。 2020年8月20日，住建部、央行联合召开房地产企业座谈会，强调实施好房地产金融审慎管理制度，进一步落实房地产长效机制，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，规范行业发展，倒逼行业进入一个健康状态。 在这种背景下，对于大多数房地产企业来讲，房地产白银时代的发展逻辑是什么样的呢？ 1、受融资成本影响，房企拿地将趋于理性； 2、在“房住不炒”的定位及房地产金融审慎管理制度下，房地产企业降低杠杆率，控制有息债务将是大势所趋； 3、伴随着市场、客户、主管单位和行业从业者都在不断成熟，购房者对产品的要求越来越高，拿地之后的市场定位和产品研发、工程品质、物业服务成了开发商立足市场的关键，一句话，房地产白银时代需要房地产企业进行精细化运营，用内生能力驱动盈利，使其价值达到新峰值； 4、中国房地产行业由单一地产开发升级到“地产+产业”双轮驱动阶段； 5、伴随着科技及新基建的推动，房地产企业全价值生态链正在被重构。 以房地产营销为例，在上半年公共卫生事件期间，“线上营销”则成为了一致公认的突破口，在此背景下，就需要各大房地产企业及时应对，或者利用自建线上销售渠道发展，或者与其他线上渠道合作，基于人工智能和大数据挖掘技术实现精准营销。 也就是说，在房地产白银时代，当告别了高速增长之后，整个房地产行业的风格开始由“野蛮生长”切换为“稳健发展”阶段，同时，各大房地产公司开始多元化发展。 以龙湖集团为例。 稳健一直是龙湖的标签，2020年上半年，龙湖凭借稳健发挥，实现地产开发合同销售1111.0亿元，同比增长5.2%；严格恪守投资逻辑与纪律，围绕核心城市群范围内的一二线及热点城市进行布局； 从稳健风格下，龙湖还形成了一个稳健的、可持续发展的财务能力，其净负债率仅有51.4%，常年维持低位，是国内唯一一家获得全部三家国际信用评级机构（标普/穆迪/惠誉）投资级评级的民营房地产企业。 “我们始终保有一定的余量，以负债率倒推，永远不把公司逼到为了还钱去融资的水平，永远拥有主动权和自主选择权，比如说我们现在连续四年把我们的一年到期的负债基本上控制在10%左右的水平，第二年基本上没有还款压力。”龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶表示。 基于此，龙湖被各大投资机构纷纷看好其在房地产白银时代的增长： 天风证券对其评价为： “龙湖集团是少数的十年长跑稳健选手，考虑到公司丰富的土地储备资源（有质有量）、购物中心迎发力期、及公司本身所具备的低融资、强管理、稳投资、稳团队等特点，我们认为公司仍具备兼顾稳健与成长力的基础，在行业周期运转中，有望更好的穿越周期。基于此，我们预计龙湖集团 20-22 年营业收入分别为 1963.3 亿元、2356.0 亿元、2721.2 亿元，对应核心利润为 190.4 亿元、223.8 亿元、254.1 亿元，对应 PE为 9.3X、7.9X、7.0X，维持给予‘买入’评级。” 显然，只有全面修炼内功、持续稳健发展，才是白银时代房地产企业突围的唯一路径。