蛋壳暴雷已经发酵好久了，最近又以租客跳楼的方式达到了高潮。

据梨视频报道，广州蛋壳公寓一租客从18楼坠落，该租客刚毕业没工作，贷款租房，遭遇蛋壳公寓暴雷，房东没收到房租要求租客限期搬离，该租客"气不过，点烧了房子"。

据该租客室友称，凌晨三点半发现房间和走廊冒烟，随后报警，发现一名租客坠楼。

在叠叠高的游戏中，一块木块的抽离极有可能导致高塔的倒塌。

11月16日，“蛋壳公寓即将宣布破产”的消息登上热搜。虽然蛋壳公寓很快在官方微博上澄清，“我们没有破产，也不会跑路”，但这并没有打消公众的疑虑。

 

11月24日，深圳市住房和建设局发布《关于做好蛋壳公寓租客稳定工作的紧急通知》，要求物业不得通过停水停电等方式驱赶相关蛋壳租户。这份通知随后冲上微博热搜，被租户们视为"唯一切实保护租客权利的书面通知"。无独有偶，12月1日，上海市房屋管理局回应称，蛋壳公司总部在北京，北京市政府正在牵头协调危机化解方案。

随后，市场接连传出自如、我爱我家或将接盘蛋壳公寓，但迟迟没有进展。

 

不过，自如12月4日发布了“暖冬守护”计划，将针对蛋壳公寓的业主和租客提供新的服务合约。在这项计划中，自如表示，业主和租客在与蛋壳公寓解除合约后，可与自如重新签约，并且承诺租客未来一年内按原价可在当前房屋继续居住，并最高减免一个月房租。

自如此时“雪中送炭”，向外部展示“接盘”的意愿，也有部分声音认为是否在发“蛋难财”，借此机会扩大规模。

一位租客表示，我们为什么要从一个火坑跳到另一个火坑，为什么要通过自如租房，解约后为什么不能直接找房东签约？自如的模式跟蛋壳有什么不同？如果一样的模式还是走不通，未来不还是有可能爆雷？

假如自如也像蛋壳这样暴雷，一样会形成资金断层，受到牵连的还是租客，在收不到租金的情况下，房东会直接断电断水，将这些租客扫地出门，租房人的权益得不到保障。

于是，刚进入冬季，自称是为“每个身处异乡的人都提供一个温暖的壳”的蛋壳公寓，真的碎了一地。

微众银行自吞苦果

12月4日下午，微众银行官方微博发布最新解决方案：可以实现即使蛋壳租金贷客户不继续还贷，仍能结清贷款。

 

具体方案：蛋壳租金贷客户退租后，与微众银行签署协议，将退租后蛋壳公寓所欠客户的预付租金，用于抵偿客户在微众银行的贷款。然后微众银行结清该笔贷款。

 

微众银行此前表示，最新出台的解决方案可达到蛋壳租金贷客户不继续还贷，仍能结清贷款的目的，在一定程度上减少租客的经济损失。

商业模式骗局

在暴雷前的蛋壳，一度是资本市场看好的金融创新公司，成为国内长租公寓第二个赴美上市的品牌。

纵观蛋壳的商业模式，其实就是由一家租赁服务中介，转为租赁贷款中介，最后发展为发行资产证券化产品的类金融企业。这就和当年热捧互联网金融，所以才冒出那么多P2P公司是一样的。蛋壳的生意和P2P也是一个套路，都是做中间商，P2P是撮合需要资金的人和出借资金的人交易，蛋壳则是撮合房东和房客交易。

由于蛋壳本身没有房子，但他从投资人手里融了很多钱，所以他疯狂的在市面上高价抢房，抢到房子之后，他装修一下就低价租给房客。

高收低出是个赔钱的生意，为什么蛋壳还做呢？因为这是所谓的“互联网思维”，所谓“互联网思维”就是烧钱占领市场，等到把别人都熬死了，自己就能够垄断了，到时候他就可以随意涨价，反正其他人都是这么玩过来的。

 

蛋壳在上市之前，总共融资60个亿，基本上这些钱都亏在“高收低出”上了。蛋壳也觉得这么玩可能不长久，但他又不肯放弃互联网思维，那怎么办呢？他想了一招救命的办法，给房东租金的时候，要求一个月一个月给，而收房客租金的时候，则要求年付。这个办法并不解决赔钱的问题，但是可以给蛋壳续命。

但租客没有钱年付房租怎么办呢？这时候蛋壳就推出了“租金贷”，长租公寓运营商与金融机构合作，以租客名义办理贷款、按月付租，金融机构则将租期内的所有租金一次性付给运营商，把租客的交租行为转变成还贷行为。

这样“花明天的钱”提前消费模式，基本与信用卡消费无异，可以说这套打法貌似无懈可击，所以在去年9月份蛋壳的房源已经达到了40万套，3年时间增长了166倍。

在一连串长租公寓爆雷的情况中，“租金贷”这个词总归绕不开，这也是长租公寓能够得以运行的根本逻辑。

蛋壳公寓发布的2019年财报显示，该公司大量现金流来源于“租金贷”，“租金贷”在该公司的融资中占比过半。蛋壳公寓的主要合作方为微众银行，目前有超过60%的租客在使用“租金贷”。

 

这个服务一旦市场有变，就会带来巨大的危机，比如 2019 年，租房市场不再景气，贝壳研究院数据显示北京房租年中开始下滑。蛋壳有些城市已经陆续出现收房和出房价差倒挂的现象。先前市场景气时，蛋壳已经巨亏，如今行情倒挂，那些高价签入的长约，只可能进一步放大亏损、侵蚀现金流。

加上今年年初开始的新冠肺炎疫情冲击，使得长租公寓由于租金及出租率下降导致的资金链紧张问题更被急剧放大，蛋壳房屋空置率陡增到 30% 以上，但是房东的钱他还是照样要给的，一方面房东那边不断的抽血，另一方面租客那边他又吸不到血，跑路就在一念之间了。

 

虽然一月赴美 IPO，但蛋壳募到的 1.28 亿美元只相当于一个月运营资金，解决了不了什么问题，今年一季度，蛋壳的资产负债率高达97.06%，经营现金流也从2017年的负1亿跌至2019年的负19亿。

于是，在蛋壳资金断裂、无力支付原房主房租甚至于卷款跑路的情况，租客和房东都成了受害者。

对于投资人来说，可能这只是诸多投资项目中的一个，投资款打水漂了，下一个还能再赚回来；对于蛋壳的高管来说，离开，再换一份工作，人生并未受到影响；银行可以催款，房东可以赶人，但住在蛋壳里的年轻人流离失所，他们才是这场资本闹剧中最无辜，也最弱势的一方。

业主维权群原本讨论如何和蛋壳抗争，而现在很多人觉得从蛋壳拿钱无望，都在讨论变成如何成功赶走租客和拿回房子，分享经验。

而租客群里，蛋壳的租户们讨论地更多则是房东如果真的撬锁和驱赶，自己该怎么办。

长租公寓将迎强监管

作为长租公寓的龙头企业，蛋壳公寓的困境并非偶然。近年来，已有大量长租公寓出现爆雷事件。从倒闭原因来看，模式也相当一致：前期高价收房埋下隐患，后续带来资金链断裂。

数据显示，全国目前已经注销或吊销的长租公寓相关企业约有170家，占相关企业总量的15%。从已暴雷的长租公寓企业来看，大量依赖“租金贷”、采取“长收短付”、高收低租等不正当竞争方式做大规模是资金链断裂的主要原因。

种种原因导致长租公寓企业不盈利甚至亏损，并且在疫情的催化剂下，更早进入优胜劣汰的“淘汰赛”。

目前，针对租金贷问题，成都、深圳等多地明确，住房租赁企业不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款；住房租金贷款金额占比不得超过30%等。

与此同时，深圳金管局将于2020年10月至2021年3月在全市范围内牵头开展融资租赁行业清理规范工作，限制非正常经营类企业开设银行账户。

武汉等地明文规定，住房租赁企业不得通过"高进低出""长收短付"等方式，侵害房屋权利人和承租人合法权益等；西安拟对住房租赁企业信用分级，并规定以明显高于市场价抢占租赁房源并造成不良社会影响的，信用分直接扣减为零，列入"黑名单"。

可以看到的是，从长租公寓、P2P到共享单车，互联网公司的技术创新已经深入日常，绑定更多社会资源。

当它们过度冒险，占用押金、租金贷等金融工具进行业务扩张，最终危机爆发，承担最大损失的不再只是创业者和风险投资方，而是整个社会。