编辑 | 于斌
出品 | 潮起网「于见专栏」
近日，随着国家开放三胎的相关政策落地，房产与物业行业的发展走向又成了热门话题。住房作为衣食住行的刚性需求之一，也势必会因为放开三胎可能带来的人口红利，给房产与物业行业带来新的发展机会。
而且，因为疫情，各种基础设施建设的利好政策纷至沓来。与此同时，因为社会价值观被重塑，房产与物业行业市场也逐渐回归理性，尤其是物业行业，越来越受到资本关注。
据了解，至今已有10余家物企成功登陆香港主板，1家成功突破A股市场，56家挂牌新三板，资本也正在以前所未有的速度进入该行业，并走向收割期。
在物业行业被资本市场寄予厚望的同时，也有一家物业企业，却并没有在这样的时代大势下，展现出应有的爆发力，反而是市值“跌跌不休”，并逐渐陷入市值低迷的困局，这家企业就是彩生活。
以物业服务、楼宇智能、社区服务等为核心业务的彩生活，曾因其率先上市，也被称为中国社区服务运营第一股。
不过，通过以上数据也不难看出，物业与社区服务运营赛道，早已十分拥挤。在这样的行业增速下，并未获得资本持续加持的彩生活，将会面临什么样的发展命运？
加速前进却跑不赢大盘，彩生活的市值之困
10余家上市物业公司同台竞技，也迎来了物业行业的的资本时代。物业服务企业借力资本的赋能，不仅能够抢占更大的市场占有率，拉升品牌效应，更能在高端人才的网罗上，拿出制胜的法宝，亮出大肆扩张的利器。
不过，彩生活虽然有着过去社区服务运营第一股的光环，如今却和其它的物业巨头站在了同一个起跑线，甚至无法逃离所谓的“电影院效应”：当前排看电影的观众站起来看电影，后排的观众为了保护自己的利益，必然也会在新的市场秩序下，与前排的观众来一轮新的博弈。
实际上，彩生活并没有因为其抢占了先机，而稳住其江湖地位。数据显示，截至2020年12月31日收盘，彩生活总市值为50.63亿港元，同比下滑17.24%。值得一提的是，在资本加持下，截至2021年3月31日，41家上市物企的平均市盈率已经达到32倍左右，但目前彩生活的PE依旧徘徊在8-9倍。以至于时至2021年6月1日，其市值更是跌至不足50亿港元。
在物业个股行情上，也可谓是几家欢喜几家愁。数据显示，以2020年12月31日物企收盘总市值为基准，在2020年的物企市值排名中，碧桂园服务以1538.03亿港元排名第一；雅生活服务以458.67亿港元排名第五；市值不过百亿的彩生活被远远甩在身后，仅排名第22位。
而在2019年完成上市的24家物企市值均出现不同程度上涨。截至2021年5月，永升生活服务市值涨幅高达256.45%，银城生活服务、宝龙商业、碧桂园服务等物企市值涨幅在100%以上。
从宏观的数据就足以看出，彩生活虽然很激进的加速前进，但是却最终输给了大盘。
据彩生活2020年报数据显示，去年，彩生活实现服务收入35.96亿元，同比减少6.5%。其中，物业管理服务收入32.84亿元，同比微降1.7%；增值服务收入2.56亿元，同比下降36.1%。彩生活的毛利率也由2019年的35.3%，下降1.7个百分点至33.6%。
事实上，若从规模来观察，彩生活的管理面积在整个物业行业中当属前列。截至2020年12月31日，彩生活的合约管理总建面达到5.63亿平方米，对应的社区2841个。其中，在去年底已经产生收益的合约管理总建面约3.61亿平方米。
不过，与彩生活规模不相上下的碧桂园服务、恒大物业、雅生活、保利物业等，业绩与之相比，确实冰火两重天。它们2020年的营业收入分别为156亿元、105.09亿元、100.26亿元、80.37亿元，同比增幅都在双位数。甚至一些头部企业的增幅超过50%，例如，碧桂园服务的增幅约61.7%；而雅生活服务100.3亿元，增长95.5%。维度彩生活，股价与营收、毛利均在滑坡。
市值一路看跌的根本原因，或许不是因为资本缺乏眼力，而是彩生活这几年的发展，确实遇到了问题。业绩增长乏力，规模增速放缓之下，彩生活也终于决定跟上行业主流步伐，进行自我变革。
彩生活的原地踏步和走过的弯路
最近，“内卷”这个词十分火热，用其形容彩生活过去几年的发展，可以说恰如其分。彩生活本来在行业有着先发优势，却在追逐目标奔跑的过程中，陷入内部的各种矛盾纠葛，最终落得一个原地踏步的结果。
例如，反复进行模式试错，却不愠不火。曾经彩生活看到了物业行业的发展机会，通过市场化拓展，使得自身管理面积实现快速增长，并且想出通过互联网+物业的形式，将物业管理面积连接的客户，转化为互联网所需的流量。
不过，被彩生活所忽略的是，物业的链接并非强链接，即使是烧钱补贴的方式，终究无法支撑这个庞大的市场，因此也宣告折戟。最终，几经折腾的彩生活意识到，基础业务才是物业公司发展的命脉与根基。只是，彩生活为了验证一些行不通的模式，付出的高昂的代价。
在其内部，二次创业经常被提起，随之而来的，也是公司高层大洗血，人事动荡不安。2019年9月，原花样年集团主席潘军潘军、陈新禹调任彩生活执董，黄玮接任唐学斌任行政总裁。随后，唐学斌退居二线，将首席执行官职位交予黄玮，由此也被视为彩生活重拾线下业务的信号。
而彩生活此前侧重的互联网，也逐渐演变为线下服务和线上创新并举的商业逻辑。对于一系列的人事变动，潘军在业绩会上表示这是董事会经过深思熟虑之后的决定。“其中有部分董事会个人原因，但更重要的是董事会对未来更好地发展所做作的主动调整。”
不过，这或许不是问题的根本。据了解，就目前物业行业情况来看，管理规模和增值服务是物业公司壮大的基础，也是资本市场对企业发展预期的判断依据，不过，彩生活的市值却和合约规模不成正比，这也让资本对其估值持疑。
克而瑞·物管发布的《2020年中国物业服务企业合约规模榜》显示，碧桂园服务凭借8.31亿平方米的合约面积位列榜单第一；万物云（未上市）、雅生活服务分别凭借6.8亿平方米、6.55亿平方米合约面积排名第二、第三；彩生活则以5.74亿平方米的合约面积，在物企中排名第四。
此外，市值和彩生活相近的物企，在合约面积方面，也与其不在同一梯队。2020年12月31日收盘，远洋服务总市值65.71亿港元，和彩生活总市值50.63亿港元相差不远。不过远洋服务的合约面积为6590万平方米，仅占彩生活合约规模的11.49%。
由此可见，彩生活并没有因为其合约面积的规模而占据任何优势，尽管彩生活并没有在财报中透露来自关联方花样年的面积输送情况，但结合花样年近年的合约销售面积亦可见一斑。
除此以外， 彩生活在管面积产生的收益偏低，盈利能力不太理想，也几乎成为其盈利能力不足的硬伤。
据多家上市或公布数据的物业服务企业数据发现，彩生活每平方米面积创造的收入为9.9元，为样本企业中数值最低的。造成这一状况的原因，或许是因为彩生活在上市初期借助资本的力量大力推行收并购，也或许源于其公司的运行效率。
在2014-2019五年间大量收并购之后，部分项目带来的效益不太理想。除此以外，营收乏力，社区增值服务发展疲软也是其面临的首要问题。
从业务结构来看，彩生活目前营收主要分为三部分，分别是物业管理服务、增值服务、工程服务，2020年三大业务板块对应的收入分别为32.84亿元、2.56亿元、5600万元。
具体来看，彩生活三大业务板块的营收均有不同程度的收缩。2020年疫情影响下，物业管理服务收入下降1.7%、增值服收入下降36%、工程服务收入下降45.6%。
耐人寻味的是，在2020年疫情肆虐下，各个物业服务企业增值服务异军突起，营收规模大幅度拉升，这一点与彩生活正好相反。这也不得不让资本市场对其未来的发展，缺少几分信心。
烂尾楼式的收购，难挽彩生活大局
众所周知，彩生活上市之前曾收并购企业就近100家物业公司，上市之后又收购了100多家企业,还参股了100多家，曾完成了包括收并购开元国际、万达物业等业界举足轻重的项目。
尽管在收并购方面，彩生活有着丰富的经验，但是其大举并购同类企业，并没有让其整体大盘泛起多大的浪花，甚至很多烂尾楼式的收购项目，成为了其未来发展中的包袱与负累。
回顾过往年份彩生活物管收入表现，2016年，彩生活收购万达物业，经过3年半的整合，已经有一些起色。但是2018年在成功收购万象美后，起初获得大幅度增长，随后便开始增速放缓；增值服务收入从2019年开始连续2年下降，工程服务近5年有4年收入是同比下降。
近日，据报道，万象美物业管理有限公司转让深圳市万象美住宅物业管理有限公司100%股权予深圳市彩生活。也就是说，股权变更前，万象美住宅物业由万象美物业100%持股；而股权变更后，万象美住宅物业由彩生活100%持股。
很显然，彩生活依然将投资并购作为其扩张业务的战略之一。不过，早期彩生活的定位，一直是去物业的。彼时，彩生活总裁唐学斌在电话会议中再次强调彩生活的定位，并表示，彩生活是去物业的，万达物业收购，将是彩生活最后参与的一次收购。
“很多人认为彩生活是做物业的，这里我澄清一下，在成立公司的这天起我们实际上就是把物业作为平台的入口，我们真正要做的是社区到家的服务，做一个平台。”唐学斌曾这样公开说道。
如今看来，彩生活收购大大小小的物业类企业，不计其数。而且，不仅收购了万象美，更将其住宅物业也收入囊中。很显然，这样的定位与说辞，既有一些自我打脸，也有一些讽刺意味。
尽管2020年财报发布后，彩生活对外界质疑公司管理规模增长放缓，进行了系列解释。表示造成其业绩不佳的原因质原因质疑是基数较大，也有在整个管理标准上，进行主动调整的原因。但是两年的调整期过去，彩生活已然发现，只有当精细化管理落地以后，才能够实现有质量地管理面积增长。而且，追求有质量、健康、更有价值的面积增长，才是彩生活未来要做的，而不是不顾效益、盲目扩张规模，最终却是一地鸡毛，背着沉重的包袱前进。
尽管官方此时的说辞冠冕堂皇，但是资本市场却不会等彩生活太久。近年，其股价的不断下滑，市值的不断缩水，也正是投资者对其未来发展预期唱衰的表现。无论其宣称自家的合约规模有多大，也难掩其增产不增收的窘境。
因此，也有业内人士认为，其烂尾楼式的批量收购，恐怕也难以挽回彩生活的大局。
结语
如今，资本市场对投资标的可选性很大。即使在物业领域，也是多如牛毛。而理性的投资者，自然不会逆势而行，将其未来的赌注，押在一个无法看到希望的项目上。
而彩生活固然有其辉煌的过去，也有社区服务运营第一股的光环，但是投资者更看重的是其现在与未来。很显然，陷入市值困境的彩生活，已经在合约规模上显得臃肿，而在盈利能力上却严重不足。因此，彩生活也很难再讲一个自圆其说的故事，来打动资本资产，说服投资者。
值得惋惜的是，多次吹响转型号角的彩生活，不可谓不激进，最终却像是经历了一场龟兔赛跑。这是否意味着，彩生活在迎合这个时代大趋势上，还欠缺自己的把握，更没有扭转颓势、扳回一局的能力。
虽然物业行业的竞赛还在继续，没有人敢说彩生活大势已去。但是其曾经本有一手好牌，如今却明显处于十分被动与尴尬的位置，而其未来的命运，也有如大海的浮萍，漂浮不定。但愿激进的彩生活，还有梅开二度的机会。
