编辑 | 于斌
出品 | 潮起网「于见专栏」
正所谓安居乐业，是先安居而后才能乐业，买房是人生中最重要的大事之一，住房问题一直是事关民生福祉、社会稳定和经济发展的重大问题。
去年以来，在自上而下的政策“组合拳”的连续敲打之下，房地产业也是压力山大，“房住不炒”的理念正逐渐深入人心，对房地产的紧箍咒是越念越紧，房产调控一直在路上，这不杭州最近又出了一招。
一石激起千层浪
杭州市住房保障和房产管理局发布消息，8月18日，“个人自主挂牌房源”功能正式在“杭州市二手房交易监管服务平台”上线。
在这个平台上，不需要借助中介，卖家可以直接在线挂牌，发布自己的房源信息，这一消息如同惊雷，迅速传遍了全国各地，成为了大家茶余饭后津津乐道的话题。
依靠这个平台，房屋买卖双方若能最终撮合成交，平台不会收取任何费用，这一点对房屋中介的影响是致命的。所以平台上线后的第二天，在纽交所上市的贝壳找房股价跌幅近15%，这说明平台提供的这种交易模式从长远看，对房地产中介机构是有一定程度影响的。
目前杭州的中介收费行情一般是，房价100万元以内的部分收取3％，超过的部分收取2％，一套500万的房子中介费差不多要10多万元，即使再打个折，也要6、7万左右。
试想一下，如果房屋买卖双方都不通过中介，就完成了房屋的交易与过户，买家可以得到更多的报价，择善而从，卖家可以省却数万元至数十万不等的中介费用！这何尝不是一个皆大欢喜、两者双赢的结局。
众所周知，现在中介机构基本上掌握了所有的房源信息，房屋买卖双方都必须依赖中介完成房屋的交易，三方之间存在着房源信息不对称的弊端，而且买卖双方在信息的获取上处于弱势，平台的这个功能，正是一下子就击中了这个痛点。
为了切实保护买卖双方的隐私，平台还新设置了用户身份智能分类功能，实现了卖家个人的挂牌房源信息只能被个人实名认证用户访问。
因为全市所有的房屋中介或经纪人都已经备案登记，所以他们不能使用这个功能，也就不能通过平台看到卖家的个人信息，这样可以防止卖家的个人信息外泄，避免卖家受到无关的骚扰。
平台上发布的各类房源信息都经过了房管部门的核验，具有唯一的房源核验统一编码及二维码，这样就确保了房源信息的真实性，买卖双方凭码交易，也保证了产权交易的真实、合法与有效。
从而避免了一些房屋中介或经纪人发布虚假房源信息引流的弊端，有效地节约了买家的时间成本，提升了房屋买卖双方交易的速度与质量。
房屋买家在完成了实名注册以后，就能直接和房东取得联系，双方可以自行商量看房、谈价、交易等具体事宜。
最后房屋买卖双方可以直接前往不动产登记中心办理网签过户手续，通过这个平台的引导，房屋买卖双方可以按照规范的流程进行交易，同时交易窗口还提供全套的合同范本与交易流程指导，这让整个房产交易过程比较简单方便。
但目前平台的“个人自主挂牌房源”功能，只能适用于情况相对简单的房产交易，例如一次性付款、产权归属明晰、无房产抵押贷款等，或者在买卖双方都比较熟悉房地产交易相关流程的前提下，也可以选择用这个平台进行交易。
房产交易完全绕开中介并不现实
几年前，邓先生应聘于杭州某著名的电子商务公司，他也一直在寻找合适的房源，这几天他听说了“个人自主挂牌房源”的消息后，开始经常登录平台，看一看有没有合适的卖房信息，他觉得政府的平台相比中介而言更可靠，并且杭州现在二手房的价格普遍在一平方3万元以上，如果在这个平台上能成交，还能节约一笔不小的中介费，非常划算。
客观的说，中介促进了房地产市场的繁荣和资产的流通，让更多的人能有了一个温暖的避风港湾，但任何事都是有利有弊，中介这种双边代理制，在实际交易中一手托两家，会产生损害买卖双方中至少一方利益的可能性。
并且随着房屋资源越来越集中到少数大型中介企业的手中，房地产市场的房源垄断已开始形成了，信息不对称导致交易价格容易被人为地推高，卖家也不一定能从中获利。
所以这对房屋买卖双方来说，都不是一个好现象，从宏观层面来讲，这样的行为也扰乱了正常的二手房市场秩序，违背了中央关于房地产市场平稳健康发展的相关精神。
从二手房买卖的实际情况和服务需求来看，中介不可能完全被平台所替代，当前全国的二手房市场，有8至9成的交易是由中介机构来完成的。
截至2020年，国内房产中介经纪人总数接近200万，中国住房市场总规模超过20万亿，去年全国二手房交易金额达7万多亿元，一线城市的中介渗透率已经达到85%以上。
去年北京、上海、深圳等一、二线城市的二手房月平均交易量已远超新房交易量，其中北京、深圳的二手房销售量是新房销量的2倍多。
尤其是涉及到产权抵押调查、资金担保、房源情况核实、按揭贷款、签订合同等较复杂的程序，中介仍然有其不可替代的优势。因为房屋买卖双方大多数没有精力去应付复杂的交易流程，也不具备专业的房地产相关知识与经验，房屋买卖双方面对面直接交易，会存在很多的问题、纠纷与风险隐患。
并且每一套房子的具体情况都是不一样的，位置朝向、装修质量、房贷抵押、户型品质、卖家情况、学区学位、房屋产权等等，这足以令一个不专业的购房者头疼不已，现在工作生活的压力都很大了，那里还有时间去自学购房的相关知识，所以这些也正是房地产中介的优势。
对于卖家来说，在平台发房源信息，会不断有人联系他沟通看房，而且每个买家的个人情况与想法都不同，房产交易最重要的是价格，平时几块钱买菜都要讨价还价，更何况是几百万的房子。
买家要货比三家，卖家也要利益最大化，试想一下，卖家要接多少个电话，买卖双方要经过多少次舌战，才有可能卖出房子？所以缩短成交周期，实现房屋买卖双方的匹配与完成前期的有效沟通，这是中介的另一个优势。
最终中介只有撮合交易成功，才能得到全部的中介费用，所以在完成交易的过程中，中介也起到了桥梁与润滑剂的作用，中介会尽力想方设法，让买卖双方各退一步海阔天空，最终促成房产交易达成。
正所谓专业的人做专业的事，选择中介就是花钱省时间、省精力、避风险，当然房屋买卖双方精力旺盛，学习能力超强，这样的情况又另当别论。
林子大了什么鸟都有，任何一个行业都存在良莠不齐的现象，由于房产中介从业门槛不高，对行业缺乏足够的监管，其中确实存在胡作非为的害群之马。
出现了发布虚假房源信息、制造房源紧张气氛、伙同业主哄抬房价、买家卖家两头通吃、帮助投资客规避调控政策与法律法规等行为，败坏了整个行业的名声，让中介行业成为了高房价下的出气筒。
前段时间备受关注的“深房理”案件，就涉及问题贷款金额10多亿元，其中经营贷近4亿元，有5人涉嫌违法犯罪被采取刑事强制措施，40多名中介为违规炒房提供便利被纳入黑名单。
从长远来看这是一个良好的开局
杭州的“个人自主挂牌房源”功能其实在2016年平台上线时就已经推出了，由于近期完成了功能升级，并进行了一定的宣传，所以很快就引起了大家的注意。
这个功能上线以后，到目前已有900多套房源顺利挂牌，如果房屋买卖双方配对成功，就可以到杭州市房管局交易大厅内的自主交易窗口完成网签，根据媒体报道，目前的多数交易还只是亲朋好友之间的房产过户。
张先生也成为了平台挂牌房主中的一员，8月20日，他在看到了这个消息后，抱着试一试的想法，在平台上注册了实名信息，准备好资料以后，只用10多分钟就顺利地挂牌了一套小两居的房子，在平台审核完成后，网站上面就显示了房产的面积、价格、照片等信息，还有房主的联系方式，张先生说自己挂的房子比通过中介挂牌便宜了10多万元，因为在中介那里挂了半年多，也没卖出去，现在平台交易又没有了中介费，所以张先生希望会有更多的诚意买家能看到自己在平台上发布的信息。
据介绍，除了房源信息以外，下一步平台还将增加个人求购信息发布的功能，另外，结合房产交易的实际需求，“个人自主挂牌房源”还应该从以下的几个方面进一步地完善功能：
一是解决网站平台的稳定性和冗余度的问题，防止由于访问人数过多，导致网页卡顿甚至网站崩溃。
二是虽然房屋中介或经纪人不能直接注册登录，但如果他们通过他人注册来获取卖家的个人信息，这种行为该如何监管也是平台后续需要完善的内容，自从平台上线后，有卖家就反映，接到的电话多为中介打过来的。
三是平台还没有设立交易资金监管账户，陌生人之间的交易存在较大的资金安全隐患，容易引发法律纠纷甚至经济诈骗，所以资金监管这个功能应当尽快完善，并且该功能一旦上线，平台才有可能获得更多人的青睐。
在这方面已有一些城市作出了有益的探索，2017年成都就开展了二手房交易资金监管服务，由银行对托管账户进行监管，在买家领到不动产权证书半小时内，被监管的资金即可划拨到卖家账户，这种方式可以确保过户交易中的资金及房产安全，解决了交易双方最担心的问题。
四是未来“个人自主挂牌房源”功能最好能和房管部门的系统做到实时联动，当挂牌房源完成网签，或者出现异常问题，例如被查封等，就会自动从平台撤下，这样可以最大程度地保护买家利益，避免买家陷入各种房产纠纷之中。
五是如果卖家在平台和中介都发布了房源信息，买家享受完中介提供的前期服务后，通过平台绕过中介，直接联系卖家签约，以节约中介费，产生不守契约的“跳单”行为，这种情况应该如何应对，也是平台需要避免的问题。
杭州推出的“房东直售”模式并不是全国第一家吃螃蟹的，2020年5月河南永城的房地产中介民办变公办，同样受到了大家的积极关注与热烈讨论，这些措施无疑都具有一定的借鉴意义。
从促进房地产业有序发展和落实中央房住不炒政策这个角度看，这毕竟是一个良好的开端，设想一下，如果以后多了一个这样的交易模式：有政府信用的真实房源信息＋规范后的二手房指导价格＋相关部门的购房全流程指导，这将会对现有的中介机构及其服务方式产生巨大的影响。
所以平台的这个功能弥补了现有中介服务的一些弊端，让房屋买卖双方多了一条可供选择的途径，这样在一定程度上引入竞争，打破垄断，倒逼中介提高服务质量，净化二手房市场交易环境。
以后平台与中介可以相向而行，取长补短，这能进一步提高二手房的成交机率，盘活二手房交易市场，这种手拉手的交易方式如果在功能逐步完善后，能进一步地推广开来，建立一个全国统一的个人自主房源挂牌交易平台，那对于买家和卖家而言，不吝是一大福音。
