编辑 | 于斌
出品 | 潮起网「于见专栏」
对于地产名企雅居乐来说，今年上半年是个喜忧参半的时间节点。喜的是，公司在今年年中终于成功实现了“三道红线”全绿，公司在降杠杆上取得了初步成效；忧的是，雅居乐目前还存在真实负债水平面临质疑、毛利率持续下跌、回款率不断下降、多元化发展策略未达预期等大量问题。
理想来看，雅居乐公司在今年上半年交出了一份相对还不错的业绩报告。现实来看，公司面前还有不少问题亟待解决，投资者的眼光也是雪亮的，公司下跌的股价表现凸显了雅居乐目前所处的真实困境。
好业绩，坏股价
就在不久之前，雅居乐公布了自己的2021年中期业绩报告，根据财报数据显示，雅居乐房地产项目在今年上半年实现了超过753亿元人民币的预售金额，相比去年同期增长36.7%，这个年中销售数字也达成了公司2021年度销售目标的一半；公司半年总营收超过385亿元人民币，相比去年同期增长了超过15%；公司利润近53亿元人民币，同比微涨了3.2%。
客观来说，在目前房地产市场普遍堪忧的大环境下，雅居乐交出这样一份营收、销售增长的数据很不错，可是市场并没有认可雅居乐的业绩表现，年中财报发布之后，雅居乐股价应声下跌。
为什么会这样呢？
从业绩表现上来看，虽然雅居乐在营收层面继续保持了较高的增长态势，可利润增幅却十分有限，甚至一些利润指标还出现了下降，这预示着公司的盈利能力正在面临严重挑战，这可能是市场对雅居乐保持怀疑的重要原因之一。
除了在营收上大幅增长利润却只是微涨了3.2%之外，雅居乐在今年上半年的毛利润、毛利率表现更不好。目前，雅居乐的毛利率水平只有28%左右。
要知道在过去几年，雅居乐房地产业务毛利率至少都是在30%以上，2018年更是将近44%，持续下跌的毛利率表现暗示了目前房地产这门生意越来越不好做。
截至2021年9月3日收盘，雅居乐的股价报收于8.380港元每股，处于最近一年来的股价低位范畴，相比于今年4月超过12港元每股的股价高点跌幅明显。
问题多，如何解？
当然，在雅居乐身上还存在着更多的问题与质疑，在房地产市场整体进入调整期的现在，它也不能“免俗”。
比如饱受质疑的“明股实债”问题，最近一段时间以来，它在这个问题上一直未能让市场满意。
根据财报数据显示，雅居乐在今年上半年的资产负债率是68.4%，净负债率是45.3%，现金短债比是1.18，这些数字都没有越过“三道红线”，但这个数字真的经得起深究吗？
据悉，雅居乐存在着较重的永续债问题，截至今年上半年，公司永续债高达130亿元人民币，而这一部分负债是没有被计入有息负债的。如果计入的话，那么雅居乐的实际净负债水平将接近70%。
另外，雅居乐目前的回款率已经是最近几年来最低的数字了，这种与行业大势相反的走向可能会进一步加剧雅居乐的资金压力。
根据年中财报数据显示，雅居乐在今年上半年的回款率是80%，这相比于过去三年公司最低88%的回款率来说降幅明显。值得注意的是，在过去的2020年，整个房地产行业的销售回款率平均数字大概是87%，雅居乐80%的回款率表现离行业平均水准也有距离。
在目前这样的一种房产政策全面收紧的背景下，回款对于房地产企业越来越重要，甚至很多房企为了提升回款水平都在降价促销，这凸显了雅居乐目前的不足。
而在公司主营房地产业务之外，近年来很多人都知道的是，雅居乐在发力公司多元化业务，这本来是件好事。可在多元化业务领地上，雅居乐的成绩并不好。
根据2021年上半年财报数据显示，雅居乐在多元化业务层面实现了近65亿元人民币的营收，在总营收中的占比不到17%，这样的一个多元化业务体量显然还没有达到公司的期望。
几年前，在雅居乐推行多元化发展战略时，公司预计在2020年到2022年之间，实现非地产业务占到整个公司业绩的50%，可现在，尽管雅居乐在近年来推行了大量多元化业务举措，可多元化业务规模始终起不来。
目前，雅居乐旗下多元化业务大概包含雅生活、环保、雅城、房管、资本投资、商业管理、城市更新等。其中唯一有比较大存在感的是雅生活，该业务的营收占据雅居乐多元化营收中的绝大部分份额，在今年上半年的总营收为62.4亿元人民币。
但在其它多元化业务上，雅居乐在行业中的存在感就不是很强了，特别是目前行业中比较热门的环保、商业等板块，雅居乐目前的表现都配不上其地产业务的行业地位。
大量的问题与压力之下，也许目前雅居乐公司看起来还不错的营收、销售增长同样并不会长久。由于降杠杆、降速正在成为目前房地产企业的普遍选择，未来随着雅居乐在业务扩张上也愈发审慎，它会不会在营收增速上也面临挑战？这样的话，关于雅居乐身上存在的各类问题将进一步被放大。
据悉，目前雅居乐已经正在奋力降杠杆，在今年上半年，雅居乐通过出售旗下多家子公司而获得了超过41亿元人民币的收益。此外，在房地产“买买买”时代成为过去的现在，雅居乐的土地储备量也在降低，它在今年上半年的土地储备量为5295万平方米，这个数字比去年同期的5303万平方米有所降低，显现出公司内部也在遏制其扩张式发展步伐。
至于此举会不会影响到未来公司的销售、营收表现，那就得持续观望了。可以肯定的是，在房地产市场大环境不好过的现在，雅居乐的未来之路挑战众多。
