编辑 | 于斌
出品 | 潮起网「于见专栏」
房市收紧之下，没有一家房企的日子能称得上是高枕无忧的，这对于民营房企“优等生”龙湖集团来说也不例外。
就在不久之前，在各大企业纷纷公布自己的年中财报之际，龙湖集团也对外公布了公司的2021年中期业绩报告，根据财报数据显示，龙湖集团在今年上半年实现了超过606亿元人民币的总营收，相比去年同期增长了18.5%；核心净利润超过61亿元人民币，同比增幅超过17%。
可见，行业大环境不利、各大房企即便是营收保持增长也大量遭遇“增收不增利”状况的背景下，龙湖集团在营收和利润上的表现都还不错。更重要的是，在友商们都身背“三道红线”重压的衬托之下，稳居“绿档”的龙湖集团还有着不错的融资优势。
长期以来，相比于大量巨额举债式扩张的房企来说，龙湖集团一直以“克制”著称，公司在财务、融资等领域的表现都还不错，这给了公司对抗行业下行的底气。
但同时也需要指出的是，这并不代表龙湖集团未来就真的高枕无忧了，从今年上半年的业绩表现上，我们也能发现公司目前所存在的一些隐忧。
比如，在房地产生意越来越难做的当下，龙湖集团也没能避免公司毛利、净利率等指标的下降，更重要的是，“房住不炒”的行业监管态势将会长期延续，未来以龙湖集团为代表的房企们将会持续面临这样一种境地。
此外，在龙湖集团近年来所发力的多元化布局上，这些多元化业务领地目前还没有能够成为龙湖集团的主力营收来源，规模体量仍然有限，这预示着未来龙湖集团在多元化业务领地还需要不断发力。
目前，在包含商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修等在内的多元化业务布局中，龙湖集团物业投资业务所带来的租金收入最高，在今年上半年为47.8亿元人民币，同比增长超过42%，不过这一体量离龙湖集团同期五百多亿的地产业务营收相差甚远。
可惜的是，尽管龙湖集团在今年上半年交出的业绩答卷还不错，可投资者对于龙湖集团的信心却没有那么足，截至2021年9月7日收盘，龙湖集团股价报收于34.500港元每股，处于近一年来的股价低位。相比于今年三月底时超过52港元每股的股价高点降幅明显。
有喜有忧的龙湖
有句话说的好，“当站在风口上时，猪都能飞起来”。相反的是，如果一个行业领域风口不再，那么同样也没有玩家能够真正幸免。
今年龙湖集团交出的年中财报就证明了这一点，而且龙湖公司方面对于未来行业态势也有着非常清醒的认知，公司对外表达了持续的对于目前行业发展态势的谨慎态度。
客观来说，龙湖集团的2021年中期财报还是很“稳”的，只是在一些利润指标表现上，它不可避免地在遭受整体行业下滑的负面影响。
根据财报数据显示，今年上半年龙湖集团在毛利率、核心税后利润率、核心权益后利润率上均出现了不同程度的下滑，而在过去五年，龙湖集团的年度毛利润水平基本都保持在33%以上，从未低于29%，这说明公司的利润情况正在遭受挑战。
而且龙湖集团方面也不期望公司的毛利率能够重回过去五年的水准，根据官方说法显示，龙湖预计未来毛利率将会保持在25%以上。
除了在一些核心利润率指标上出现下滑之外，龙湖集团财报也表现出公司存在的一些其它问题。
比如，龙湖集团各类销售、市场、行政、融资成本都呈现出上涨的态势。此外，在公司销售增速上，因为求稳，龙湖地产近年来的销售增速一直都很平稳，这可能会影响龙湖集团未来在行业中的排名与地位。对于新环境下的房地产企业来说，稳定发展固然重要，但如何在稳定发展的前提下获得更好的业绩表现、行业排名，这才是考验各大房企的重中之重。
未来，如果龙湖集团不能实现更好的跃进的话，那么公司就很难给投资者带去更大的信心，其公司股价、市值想要摆脱低潮就会非常难。
多元化业务好，才是真的好
显而易见的是，目前头部房企想要摆脱下行通道，最好的解决方案并不是在房地产业务上如何进一步发展，毕竟楼市降温已经成为无法扭转的主旋律，想要在未来掌握公司发展密码的话，地产业务之外的多元化业务如若能够早日成规模，那自然才是最好的解决方案。
在这样的一种认知下，几乎所有的头部房企都在发力多元化业务赛道，龙湖集团也不例外，龙湖对于公司多元化业务的期待值也非常高。
2018年，龙湖集团发布了全新的“空间即服务”战略，想要在地产开发之外，耕耘商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修等其它业务。按照希望，公司预计到2024年，龙湖集团经营业务能够达到1000亿元规模，与房地产开发业务共同成为公司的核心营收来源。
不过，希望归希望，现实却有些残酷。2021年上半年，龙湖集团物业投资业务增幅超过42%，可规模体量还不到48亿元人民币，照此推算，目前龙湖的年度投资业务营收应该也就在百亿规模，这离2024年想要达到的千亿目标差距甚远。
好消息是，龙湖集团早早地就预见到了公司多元化发展的重要性，它已经在地产开发以外的一些业务领域做出了不少成绩，从地产公司转型为多元化业务集团的愿景正在路上；坏消息是，其它多元化业务也需要海量资金的投入，龙湖集团能不能实现较高的投入产出比、实现既定发展目标还是个未知数。
