编辑 | 于斌
出品 | 潮起网「于见专栏」
北、上、广、深不仅是一线城市，也是国内楼市发展方向的风向标，今年下半年以来，上述几个城市的各类银行均出现了以下三个特点：一是银行对货款申请资质审批趋严，二是贷款周期变长及客户排长队等待放款，三是存在对购买二手房暂时停贷的情况，除了一线城市，还有不少新一线城市，如杭州、南京、成都、武汉、西安等也出现了类似的特点。
个人住房贷款的发放节奏趋缓
在“房住不炒”政策的指引下，现在房地产调控的组合拳一波接着一波，每一击都精准打在楼市虚火的软肋上，这些政策其中之一就是严控房贷。
房贷就像楼市的一道紧箍咒，紧张的房贷额度也反映了政策在从严，市场在收紧，具体表现在房贷上就是，一方面银行能够独立支配的房贷资金数量在减少，另一方面银行借助市场手段投放房贷资金的操作空间在减小。
文仪准备今年购买结婚用房，因为深圳开始实行二手房参考价制度，这意味着她买房需要支付更多的首付款，这让她手里的资金更加捉襟见肘，向银行申请购房货款成为了目前唯一的解决办法。
这段时间她跑了市区里的几家银行，但无论是国有大行，还是城商银行，客户经理的回答都是，暂时没有额度了，可以先登记排队，具体放款时间不确定，估计时间快则三个月起，慢则至少要等半年以上，并且越是临近年底，贷款额度就越紧张，不行的话只有明年再来申请。
文仪还同时感觉到银行对首付资金的来源、个人的征信与贷款资质的审核都较以前更加严格，即使是父母赠与的购房款，银行也要反复核实、仔细询问，在已经申请下来货款的同事朋友中，征信良好，无欠款负债、贷款未还清记录等情况的前提下，贷款的申请与发放相对要快一些。
收紧不等于停止，由于各银行面临的贷款额度紧张情况各不相同，除了房贷普遍推迟以外，有部分银行暂缓了二手房贷款，还有部分银行则全面暂缓了新房及二手房的贷款。
当然，房贷的“松紧”与楼市的“冷热”是成正比的，不同的城市、不同的银行，房贷的情况是不一样的，上述情况主要还是出现在房地产的热点城市，其它的城市还没有出现这种现象。
另外，出于防范风险方面的考虑，如果项目开发商是国内房地产的知名或头部企业，或者二手房交易服务方是比较有实力的二手房中介平台或企业，相对来说购房者更容易申请获得银行的贷款额度。
房贷收紧表明调控力度在常态化
人民银行在《2021年第二季度中国货币政策执行报告》中就指出，将牢牢坚持“房住不炒”的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，实施好房地产金融审慎管理制度。
在这一思路的指引下，监管部门也继续加强了对信贷资金的严格管理，严查像经营贷这类资金违规进入楼市的问题，今年已连续对多家违规银行开出了多张罚单。
为了防范系统性金融风险，提高银行业应对房地产市场波动风险的能力，今年1月1日起，央行、银保监会联合发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》开始实行，该通知从政策制度层面对银行的房地产贷款进行了约束与规范，对房地产贷款在银行贷款中的比例进行了严格限制。
通知按照银行的机构类型，划分了不同标准的房地产贷款集中度，一共分为五档，其中第一档为中资大型银行，包括六大国有银行，房地产贷款与个人住房贷款占比上限分别为40%和32.5%；第二档中资中型银行的占比上限分别为27.5%和20%。
按照这个标准，近期招商银行发布的2021年中期报告的数据显示，其房地产贷款与个人住房贷款分别占比32.22%和24.71%，招商银行属于中资中型银行，所以其上述两项指标均已经超过了规定的上限，需要严格控制货款发放额度，这也从一个侧面说明了下半年贷款额度紧张的原因。
这个规定既相当于给银行业装了一个天花板，也是加了一个保护罩，今年各银行的个人住房贷款占比开始普遍下降，包括招商银行在内，目前有10家银行的个人住房贷款占比超限，还有一些银行则接近于这个监管“红线”。
为了给超标银行以足够的整改与调整时间，避免对一个城市的房地产贷款业务带来负面影响，这个规定还设置了2-4年的较为充裕的过渡期，让超标的银行有时间逐年消化完存量部分。
现在无论是购房者，还是炒房者，要想获得买房贷款的难度都增大了，不仅房贷额度缩小，到账时间也会延长。
在贷款周期延长的同时，房贷加息潮也开始了，根据融360大数据研究院发布的数据显示，今年陆续有30多个城市的房贷利率同比上涨，不少城市提升后的首套房或二套房的货款利率普遍在接近6%或以上。
严控买房贷款比例，加上逐步上调的房贷利率，正在成为限制高杠杆炒房的杀手锏，在稳房价、稳预期、抑制房地产市场热度方面起到了立竿见影的效果。
受到这两个因素的影响，购房者由于囊中羞涩，看房买房的热情开始减弱，开发商或房主担心资金不能按预期回笼，也开始提高支付门槛，要求购房者增加首付款或者能够全款支付购房款。
房地产公司及其上游供应商也或多或少地受到了的影响，由于今年银行放款相较往年变慢，导致开盘项目的房款没有及时收回到位，给公司资金的周转带来了一些困难，二手房中介公司则面临着市场低迷、交易量下滑、营收减少的窘境。
进一步保障刚需遏制投机
一个充满炒作与投机的房地产市场，只能加剧消费者的恐慌入市情绪，非理性抢购住房只会提前透支社会的消费能力，增加家庭的整体负债，削弱消费对经济的内需拉动作用。
楼市调控的目的就是抑制住房地产市场的虚火，只有一个健康稳定的房地产市场，才能有效降低可能出现的金融与系统风险，从各方面充分发挥消费对经济的重要拉动作用。
打击投机取巧的炒房者，控制房贷的规模与增速也是楼市调控的诸多手段之一，但不能否认的是，目前的房贷收紧措施也会使真正的刚需不同程度地受到影响。
既要遏制投机，又不能误伤刚需，在后续的房贷政策中，银行更要严格控制好货款额度，进一步细化与完善操作流程，合理运用大数据分析技术精准画像，把刚需与炒家严格区分开来，把房贷资源全面向刚需买家倾斜，才能最大程度地确保刚需的购房需求和楼市的长期健康发展。
同时还要从房贷资金流向的监管入手，加强对房贷资金使用情况的监督检查，查找房贷资金的违规流向，严格禁止房贷资金被银行挪作他用，防止本该流向刚需购房者的资金，被转移到开发商或炒房者的手中，要尽全力满足刚需购房者或改善性的住房需求。
对各个城市出现的房贷资金紧张问题，监管部门应当分析问题产生的原因，对违反政策与要求的放贷进行追责问责，通过严格把握住风险关口，防止资金违规流入房地产市场，只有如此，才能稳定住楼市调控的效果，避免市场陷入资金紧张与恐慌购房的恶性循环。
目前看来，房地产贷款集中度管理制度也正初现成效，房地产贷款增速在逐步下降，银保监会的数据显示，到今年7月末，房地产贷款增速为8年来新低，银行业房地产贷款同比增长8.7%，低于各项贷款增速3个百分点，上海、深圳等风向标城市8月份都已经出现了量价齐跌的趋势，并且这个幅度环比同比都还不小。
短期内额度紧张在所难免，当银行通过逐步规范信贷审核与发放流程，把炒房客挡在申请贷款的门外，那些真正想买房的刚需购房者才会有更顺畅、更快捷的贷款通道，这样也有助于保障房地产市场的长期、平稳、健康发展。
结语
「于见专栏」认为，楼市从严调控一定是未来几年的主旋律，一个稳定的房地产市场，从微观上讲，带来的是健康与均衡的全民家庭消费支出，从宏观来看，会推动国内经济内循环向着合理与有序的方向发展。
当进一步规范了房贷资金的正确使用，就能稳定住房价的走势与消费者的购房预期，不让过高的房价影响到经济发展的大环境，同时也能推动经济向着可持续、高质量的方向发展，为顺利实现共同富裕的任务与目标打下坚实基础。
