编辑 | 于斌
出品 | 潮起网「于见专栏」
在楼市调控政策的影响之下，申请购房贷款的流程越来越严格，要求全款买房或者高首付购房的卖家也是越来越多，一些不法中介趁机引导买家用经营贷购房。
还有的炒房客为了加大杠杆，用尽量少的资金赚取更大的利润，也主动申请经营贷款，上述这种违规行为，会让更多的热钱盲目地涌入楼市，不仅与囯家稳定楼市的政策背道而驰，而且还极大地增加了房地产市场的系统性金融风险。
经营贷被少数人移花接木流向楼市
今年伊始到现在为止，监管部门一直在重点关注信贷资金违规进入房地产市场的问题，各地尤其是一、二线城市都加大了监管与打击的力度。
但由于经营贷能带来丰厚的回报，利之所至，总有人见利忘法，无论是中介还是买家，铤而走险的人依然不少，所以违规的现象依然屡禁不止。
为此各地的银保监局纷纷出手，持续开展了多次查处信贷资金违规进入楼市的行动，频频用重拳整治使用经营贷违规购房的行为。
3月份，有多个城市公布了经营贷违规购房的自查结果，其中北京发现3亿多元违规经营贷，上海查出有100多笔违规的经营贷和消费贷，合计3亿多元，广东（除深圳）的违规经营贷涉及900多人，近3亿元。
6月份厦门市查实违规贷款近3000笔，金额合计近18亿元；北京银保监局查出4家银行发放了约3000万元的违规信贷资金。
7月上旬，广东银保监局对招商银行、工商银行等4家银行的10多家分支机构及10名责任人进行了处罚，共计开出12张罚单，罚单金额1000多万；上海银保监局向中国银行、建设银行等单位发出了近30张罚单。
8月份深圳通报前期一共查出了20多亿元经营贷违规进入楼市，金融监管部门责令银行提前收回20余笔、合计5000多万元的违规贷款；上海银保监局给予工商银行上海市松江支行50万元的处罚。
8月7日，备受关注的“深房理”事件调查结束，深圳银保监局查明“深房理”涉案人员用伪造国家机关公文、提供虚假资料的方式骗取贷款，涉及贷款金额合计10.64亿元，这其中经营贷有近4亿元。
目前对经营贷的查处范围已经从银行延伸到了各类与贷款相关的机构与企业，6月初，广州市地方金融监督管理局发布通知，要求各小贷公司停止“过桥贷”、“赎楼贷”业务，不得直接或变相发放住房按揭贷款。
近期，深圳市地方金融监管局对9家融资担保公司进行集体监管约谈，要求其重点自查房地产“贷款担保”或“委托贷款”的相关业务。
在各部门严格的监管之下，经营贷的申请通过率有所下降，加上银行的审核时间开始变长，申请人借钱的利息一般都比较高，漫长等待中的垫资压力就与日俱增，而中介则不受任何影响，因为此时中介费已经落袋为安。
以身试法的代价也是比较大的，如果是用虚假资料申请经营贷，一旦被有关部门发现和查实，借款人会面临着比较大的麻烦，例如被收回贷款，停止发放贷款，被纳入征信记录等。
经营贷是支持中小企业发展的良药
面对疫情期间经济下行的压力，国家及时推出了了经营贷这项惠企举措，它是一项支持实体经济，普惠中小微企业和个体私营业主的利好政策。
今年3月5日，两会政府工作报告中就提出“继续引导金融系统向实体经济让利”，“进一步解决小微企业的融资难题”，今年务必做到推动实际贷款利率进一步降低，让小微企业融资更便利、综合融资成本稳中有降，同时对受疫情持续影响的行业及企业给予定向支持。
经营贷是一种银行融资类产品，额度有几百万甚至上千万元，利率相对比较低，一般比房贷利率要低上2％至3％左右，贷款时间比较长，还款方式也较为灵活。
由于具备了上述优点，作为支持实体经济与中小微企业的手段之一，经营贷可以为中小微企业和个体私营业主提供临时的资金扶持与支撑，能有效地缓解企业在资金周转方面的燃眉之急。
个人或小企业可以用房产等担保物做抵押，申请经营贷款，将筹措的资金用于流动周转、添置设备、维护升级、支付租金、店铺装修等合法生产经营活动。
但是一本好经被少数歪和尚念歪了，经营贷在稳增长、稳经济、保民生方面发挥了积极有效的作用，但也正是由于其自身的优点，让一些人开始动歪脑筋，钻空子，最后被少数的企业或个人申请用来作为炒房或买房的资金。
经营贷的违规操作方法一般是，购房者先支付几千元，让中介帮忙注册一家公司和提供虚假证明材料，如果是直接买一家现成的皮包公司则需要1-2万左右。
然后中介联系过桥资金或购房者自己借钱，以全款支付的方式买房，中介推荐的短期拆解资金的利息费用还不低，一个月大概需要5万元左右。
当购房者拿到房产证后，再去申请成功经营贷，这个时候的购房者只需要支付经营贷的本金与利息即可，这样就相当于把高利率的房贷，转换成低利率的经营贷。
最后购房者再支付1-3％的中介费用，整个过程就算完成，相比用正常房贷购买五、六百万以上的房子，用这样一番操作，就可以省下至少几十万甚至上百万的利息。
用经营贷购房不仅省钱，而且相比常规的拿房产抵押贷款的方式，或者是以正常流程去申请购房贷款，经营贷的审批发放速度都比较快，一般在十天左右就能够发放到位，并且房产的抵押评估值也比较高。
继续坚持多措并举方为问题解决之道
防止信贷资金违规流向房地产市场，这一直是金融监管部门的重点监管目标，自去年开始，针对经营贷的违规问题，各级金融监管部门都在强调落实监管责任、堵住资金漏洞、规范市场秩序。
今年3月份，银保监会同多部门联合发文，要求银行业金融机构要加强对借款人的资质核查，其中企业的成立时间或受让企业股权的时间、房产的持有时间都必须满足至少有一年的标准。
7月末，住房和城乡建设部等8部门联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，其中就包括了将对经营贷购房的违规行为，进行重点监管与治理，无论是主谋还是协从，一经发现，都将受到严肃处理。
住建部房地产市场监管司司长张其光在接受央视媒体采访时就表示，要坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房的问题。
在各级监管部门的反复核查与共同要求之下，银行也开始建立健全审核机制，自查自纠存在的问题，逐渐收紧了经营贷的审核与发放。
吴涛在深圳经营一家小规模的工厂，主要生产和出口电子类产品配件，因为目前海运不畅，集装箱及舱位紧张，导致产品订单不能及时发货，资金周转一时比较紧张。
所以他打算在下半年申请一笔经营贷款，缓解一下资金周转的压力，跑了几家银行以后，他发现申请经营贷比以前严格了很多。
银行对房产的持有时间、购房首付资金的来源、企业经营及纳税的情况、日常的流水记录等都要进行认真地核实，并且银行现在已经基本不受理“双新”客户（新过户的房产和刚注册的企业）的经营贷申请。
目前银保监会对经营贷违规流入房地产的专项排查行动已基本完成，经营贷的违规行为得到了明显的抑制。
但这类违规行为短期之内仍然没有绝迹，少数银行工作人员也参与其中，前几天，在江苏公共新闻频道播出的《政风热线·我来帮你问厅长》节目中，就曝光了招商银行南京一支行员工违规放贷行为。
目前看来，这种违规行为开始变得越来越隐蔽，手法也有了更多的花样与套路，不少担保公司或小贷公司根据银行的规定来对申请人的材料进行包装，按照正常流程办理贷款申请手续，加上少数银行把关不严，这给监管带来了一定的难度。
魔高一尺，道高一丈，「于见专栏」认为，以后监管的重点也应当从督察整改、清零销号、贷前审核转向常抓常管、防微杜渐、贷后追踪，具体来说，可以围绕强化资金流向的监管，从以下五个方面着手：
一是围绕差异化的房地产信贷政策，持续完善房地产金融监管机制，主管部门要联合市场、税务等部门，不断细化审核的流程与信息共享机制，做好贷前审查与贷后监督工作，坚决堵塞住监管盲区。
二是汇总各银行的信贷信息，运用数字化、大数据、智能化的技术手段，对信贷数据进行实时关联性分析，相对于银行的人工核实，信息化的手段能持续追踪经营贷资金的后续走向，迅速发现违规问题资金，进一步提升监督效率。
三是建立完善违规禁入机制，对查实的违规行为“零容忍”，对相关的涉案人员要分别给予严肃的问责、处罚和惩戒，对涉事银行冻结授信额度，要通过严厉的责任追究制度来杜绝少数人的侥幸心理。
四是要区分对象，不能因为少数违法者钻空子，而影响了多数守法者的正常权益，因此正常的经营贷发放工作还应保持效率，在减轻中小企业负担的同时，还要继续大力给予其正常的贷款支持。
五是要全力做好房贷额度的分配工作，并结合刚需或改善性购房群体的实际困难，在首付比例、贷款利率等方面，可以给予差异化的支持措施与政策倾斜。
结语
「于见专栏」认为，房地产金融环境的持续收紧已是大势所趋，虽然对经营贷违规进入楼市的查处行动，已经有了阶段性的成果，房地产的金融风险与泡沫化势头得到了遏制，但只要利益存在，违规申请使用经营贷的行为就不会中止。
要避免楼市调控的目标功亏一篑，银行必须要牢记服务实体经济的根本宗旨，把有限的信贷资源要用在刀刃上，同时监管部门也要认识到，防范房地产贷款过度集中风险，促进金融与房地产的良性循环仍然是一项任重而道远的长期工作。
