编辑 | 于斌
出品 | 潮起网「于见专栏」
楼市收紧本该是中国奥园尽显自身多元化布局优势的好机会，但尽管中国奥园过去一直以来都特别愿意进行多元化布局，可它的相关成绩却始终不达人意。
奥园健康挂着“健康”的大名，但被做成了一家物管公司；旗下中国文旅集团登陆资本市场的进程始终差那么一口气，今年四月它第三次冲刺港交所上市的进程到现在也没有进一步的消息；奥园美谷虽然发展增速不错，可在规模体量上还十分有限...
显然，看中国奥园还得看地产主业，但在目前的这个不太乐观的房地产行业环境当中，我们并没有办法给予中国奥园过多的期待。
根据最新的2021年年中财报显示，中国奥园在强监管的政策环境下遭遇了地产营收下滑、各项利润指标纷纷下滑的境地，为了降低负债，中国奥园还进行了裁员、停止拿地等动作，这些动作显然是一把“双刃剑”，让公司在房地产市场中的角色愈发无力。
作为公司的主力营收来源，地产业务不好的话，中国奥园该怎么好？不太妙的多元化布局与更不妙的楼市环境下，中国奥园似乎正在遭遇两难的境地。
核心业绩数据堪忧
根据2021年上半年财报数据显示，中国奥园在今年上半年实现总营收超过325亿元人民币，相比去年同期增长了15%。这一数据看起来似乎还行。
不过，深入来看中国奥园的各项核心业绩指标，公司的实际现状其实不太妙。
在中国奥园赖以生存的地产业务上，今年上半年住宅销售收入仍然占据了公司的大部分营收份额，通过奥园住宅性公寓和低密度住宅开发，中国奥园在地产业务上实现了近227亿元人民币的总营收。不过，这一数据相比于去年同期数据下降了3.4%，这显示出公司目前在房地产开发业务上面临着隐忧。
如果其它多元化业务规模体量足够的话，那么中国奥园在住宅相关业务上的减少不一定是件坏事。可问题是，住宅相关业务目前对于公司的重要性仍然很高，此时出现营收下滑情况的话就不好了。
需要指出的是，尽管行业环境不佳，但在今年上半年，国内头部房企们仍然普遍保持了营收和销售增长的态势，横向对比之下，中国奥园的压力可能就更大。
此外，考虑到中国奥园今年上半年的合同负债相比于去年同期降低了不少，这预示着未来公司住宅营收存量还会持续减少，此后中国奥园在地产业务层面的长期表现可能会更加成疑，这给公司地产业务的未来发展继续埋下了隐患。
那么，多元化营收能否帮助中国奥园弥补在地产业务上的不乐观态势呢？以目前表现还不错的医美服务业务为例，该项业务在今年上半年为公司贡献了将近6亿元人民币的营收，同比增幅高达425%。
但一方面，这一块业务的规模体量在“总盘子”里并不大，另一方面，公司医美服务业务的快速增长并非得益于业绩增长，而是由于公司并购了相关医美机构。
主营地产业务发展不利、多元化业务表现也就那样，中国奥园的整体基本面还是存在着不小的问题。
压力众多，未来不乐观
从更多的业绩指标上来看，中国奥园面临的压力还有更多。
比如在利润表现上，中国奥园问题更大。根据2021年年中财报数据显示，中国奥园在此期间实现的毛利润超过81亿元人民币，同比去年有所下滑；公司在上半年的归母净利润为20.9亿元人民币，相比去年同期大幅下降了超过13%。此外，公司毛利率、净利率同样不同程度地下滑。
可见，中国奥园的各项核心利润指标都在遭遇下滑，这对于公司目前的情况来说可谓是雪上加霜。
值得注意的是，这种利润表现还是在公司进行了不少裁员、不拿地、降负债等动作的基础上实现的。
在今年上半年，公司土地储备总建筑面积为5358万平方米，新增土地投资可开发建筑面积只有107.1万平方米，同比大幅下降了超过84%。
另外在债务压力上，中国奥园似乎也并没有更松一口气。
从财报数据来看，目前公司仍然在面临着比较紧张的资金链问题，在去年年底，公司银行结余及现金超过525亿元人民币，1年内需偿还的有息负债超过522亿元人民币，流动资金几乎与短债持平。好消息是，到今年上半年，公司现金增长到了606亿元人民币左右，但1年内短债只增长了不到9%，大概在517亿元人民币左右，这虽然在一定程度上有所改善，但仍然称不上手头宽裕。
此外，公司还存在整体超过1113亿元人民币的有息负债，结合五百多亿的短债，中国奥园各类利息及偿债压力不小。
再考虑到公司在今年上半年的回款率从90%的水平降低到了87%，种种因素之下，中国奥园面临着还挺严重的流动资金压力，而为了维持运营，它就不得不通过频繁发债来获得资金，这简直就是一个“恶性循环”。
那么，开发周期更长、被单拎出来的城市更新业务能否帮助公司缓解一下发展压力呢？根据相关信息显示，在今年上半年，中国奥园拥有七十多城市更新项目，预计提供可售货值大概在7543亿元人民币左右，其中包含了2021年到2024年预计转化“旧改”的可售货值约2420亿元人民币。
不过，数据看起来是很好看，但根据相关统计显示，今年上半年城市更新项目为中国奥园带来的直接营收也就在十亿元左右的量级，这不免让人持续担心公司的未来发展。
