作者：七佰
2022年房地产行业依旧艰难。这一年，房地产开发投资、销售面积、销售额以及房价等指标均出现了明显下降。
据克而瑞研究中心数据，2022年九成百强房企业绩下滑， TOP100房企累计实现销售操盘金额64622.2亿元，同比下降41.6%。
值得注意的是，2022年销售额超千亿元的房企只剩下20家，较2021年的43家减员过半。
房企排名大变 新一轮洗牌已经开始
2022年房地产市场持续筑底，房企销售额的排位也发生了明显的变化。中国恒大、融创、世茂集团等老牌房企排名下滑，而保利发展、华润置地、建发房产、滨江集团等房企逆势突围，排名晋级。
中指研究院和克而瑞研究中心发布的2022年房企销售额排行榜显示，碧桂园、保利发展和万科地产全口径金额位居前三。
来源：克而瑞地产研究
此外，建发房产操盘金额为1673.1亿元，跃居实操榜第10名，这也是其首次进入排行榜前10名；同时，滨江集团、越秀地产、华发股份、中国铁建分别位列实操榜第12名、第15名、第16名和第17名，实现晋级。
来源：克而瑞地产研究
另据中指研究院统计，已公布销售目标的15家房地产企业中，2022年目标完成率均值为73.6%，低于2021年的93.4%。其中，越秀地产销售目标完成率超过100%，销售目标完成率超过90%的房企有绿城中国、滨江集团，是房地产行业为数不多的亮点。
2022年房地产市场的低迷，也传导到房企投资端。数据显示，2022年，TOP100企业拿地总额12975亿元，同比下降48.9%。其中，有16家央企拿地总额超6000亿元，同时也有近四成百强房企暂停投资。
来源：克而瑞地产研究
此外，据克而瑞数据，2022年房企新增货值、新增价值和新增建面的百强门槛值分别为91亿元、37.9亿元、46万平方米，同比降幅均在60%左右；同时，新增货值、金额、建面榜首值同比分别下降57%、35%、85%，房企投资拿地十分低迷。
值得关注的是，2022年12月，50家代表房企拿地总额同比下降63.7%，但环比增长92.1%，拿地意愿有增强趋势。
“保交楼”成为2022年房地产行业的重磅关键词，是政府、金融机构以及房企三方合力推进的重点工作。
不过，随着政策端、市场端利好不断，2023年房地产或将走出寒冬。
房地产行业新政不断
从政策上来看，2022年11月开始，房地产行业融资支持政策陆续发布，“三支箭”接连而至，支持规模和力度更大，执行效果和落地性更强：“第一支箭”支持信贷，“第二支箭”聚焦债券，“第三支箭”放开股权。“三箭齐发”房企融资环境出现拐点，房地产已然具备复苏的前置条件。
此外，限购政策也有松动迹象。
2022年4月，上海宣布临港人才认证企业工作缩短至3个月即可在临港购房；2022年12月，广州宣布经区认定的在黄埔区连续工作半年以上的各类人才,可不受户籍限制,在区范围内购买1套商品住房；深圳首个不限购“住宅”入市。
二三线城市也出台了新政策。2022年12月9日，佛山市住房和城乡建设局发文，2022年12月10日起，对佛山仅存的3个限购镇街暂停实施住房限购政策。至此，佛山执行了6年的限购政策全面取消，成为首个全面取消限购的强二线城市。
据克而瑞研究中心统计，2022年，295省市共计出台595次房地产松绑政策，其中杭州、南京等39城放松限购，济南、厦门等111城放松限贷。
随着大环境的改变，2023年二线及以下城市取消限购、限售将会增多。
2023年房地产行业值得期待。
行业修复仍需翻越“三座大山”
尽管房地产行业利好不断，但中短期来看房地产市场依旧以修复和平稳发展为主题。
首先，在市场端，近3年来，人们对于房地产态度最大的变化在于预期的降低。20年前买房就是最佳的投资方式，而现在人们对于投资性房产则是慎之又慎。
如何修复购房者信心，重新建立房产在家庭资产配置的优先地位，将是一个长期的过程。
其次，2023年前三季度仍将迎来一波大规模的偿债潮，到期债券总规模将达到5573亿元，其中逾七成属于民营房企。这对于大多数民营房企来说，或许是黎明前最后的考验。
最后，房地产行业要向新发展模式平稳过渡，很难重现2018年的报复性反弹。房地产开发新模式的重构，将会成为2023年房企发展的主要命题。
2023年房地产行业有希望走出低谷，新环境下，机遇与挑战并存。
