作者：东风
来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）
5年长跑，兴业物联（09916.HK）距离上市更近一步。
2020年2月25日，兴业物联发布公告称，拟发行1亿股，发行价区间为1.5-2港元，并将于2月25-28日启动招股，预计3月9日上市。
兴业物联曾在新三板挂牌，于2019年1月摘牌，同年10月向港交所递交了招股书。
兴业物联2016年以来业绩持续增长，但与港股已上市的同行业公司来比，无论是在管面积还是营收净利都排在末尾，并且存在“母公司依赖症”。
单拆盈利项目求上市
兴业物联成立于1999年，是正商集团旗下的物业管理公司。
2014年9月，郑州非住宅物业收费开始实行市场调价，正商集团抓住契机，2015年单独拆分出盈利的非住宅物业。
2016-2018年，兴业物联分别实现营收0.47亿元、0.76亿元、1.31亿元，复合年增长率达66.4%；而被剔除的住宅物业项目亏损630万元、4120万元、380万元，2019年才实现盈利。
兴业物联是典型的区域型物管公司，其大部分收入来自郑州的物业。据第一太平戴维斯报告，兴业物联在河南的市场份额约为0.6%，是当地第四大非住宅物业供应商。中国指数研究院数据显示，兴业物联综合实力排到全国第67位，
严重依赖母公司 外部环境不乐观
兴业物联的官网显示，兴业物联在管项目共16个，包括12个商业楼宇物业，2个市政物业和2个高校物业。
GPLP犀牛财经发现，兴业物联在管的商业楼宇均来自正商集团，贡献率超过九成，而后者的非住宅项目并不多，长期来看存在“断奶”风险。
虽然剔除了亏损的住宅物业，但外部环境并没有变好多少。公开信息显示，2019年以来，全国重点城市的写字楼租金下滑趋势明显，空置率不断上升。
上市加速 鼠年首支物管股
从单独拆分盈利的非住宅物业就可以看出，上市一直都是兴业物联的目标。
2017年，兴业物联就在新三板挂牌，但不足两年又摘牌。同年10月，兴业物联向港交所递交招股书，近期终于通过聆讯。
兴业物联预计3月9日实现上市，届时其将成为鼠年第一支物管股。据统计，港股上市的股管股已有23家，包括兴业物联在内，2020年还有7家物管公司等待上市。
兴业物联2019年前三季度实现营收1.27亿元，同比增长41.9%，较前3年有所放缓；毛利率为46.0%，盈利能力保持较高水平。
剔除住宅物业后，兴业物联体量小的问题一直存在。截至2019年9月底，兴业物联在管面积仅为240万平米，储备合约面积为170万平米，增长空间有限。
兴业物联本次计划发行1亿股，其中香港公开发售1000万股，截至2月26日，认购已达55.84倍。
