作者：蔚芮
来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）
人过胖了有三高：“血压高、血脂高、血糖高”；企业“过胖了”也“三高”：“负债高、风险高、压力高”，作为知名地产企业，融创目前就存在“三高”问题。
2020年8月，在融创中国（01918.HK）上市十周年的中期业绩会上，融创中国董事会主席孙宏斌说了句实话：“现在是土地市场风险最大的时候，开发商手中有钱，老百姓手中没钱，土地拍的贵，房价压力挺大的。”
孙宏斌表示，2020年，融创中国重点做三件事儿：调融资结构；降融资成本和负债率；谨慎拿地。
因为从以往“增肥”“飙车”猛进改到主动“减肥”降速，这看起来熟悉而又简单的事情执行起来难度有点大，稍一不留神，身体就会面临失控。
融创中国的房地产“飙车”游戏
说融创中国就要提浓眉大眼的孙宏斌，提到孙宏斌就不得不提顺驰以及“飙车”游戏。
孙宏斌的第一次“飙车”是在顺驰。
在顺驰这家房地产企业，孙宏斌创造了“现金到现金”的房地产开发模式：拼速度、拼价格。先用较低的自有资金启动项目，随后立即进行土地开发，用销售回款来支撑后期建设，再用项目盈利作为新的自有资金启动新项目。
这种模式缩短了地产业的开发周期，通过这种模式顺驰曾在一年的同一时间向十几个城市扩张，拿地近千万平方米。
不过孙宏斌没有笑到最后，孙宏斌为他所创造的“顺驰模式”付出了代价。
2006年，创立12年之久的顺驰55%的控股权以“超低价”12.8亿元转手香港路劲基建。
随后，2004年成立的融创中国开始接替顺驰成为孙宏斌的第二个创业公司。
在同样的创始人带领下，融创中国的诞生就带有顺驰熟悉的味道，那就是喜欢“飙车”，且乐此不彼——作为地产界的“狂人“，孙宏斌的特点及标签就是高周转，买买买，当年顺驰这样，如今的融创中国依旧是这样。
据媒体报道，2014-2019年六年间，被孙宏斌先后列入购买清单中的并购标的包括但不限于绿城中国、佳兆业、雨润、融科智地、乐视、万达、泛海控股、新湖中宝、环球世纪和时代环球等企业的股权或项目。
并且，近期市场有传闻，长实集团（01113. HK）有意出售北京及上海两处物业，价值500亿元，融创中国则有意承接。后来长实集团进行澄清，称“感兴趣并不等于要出售”。
当然，高周转的模式成就了今天的融创中国。
公开资料显示，通过并购，融创中国迅速地扩充了土储规模，实现弯道超车。五年时间规模翻了7.57倍，挺进了中国房地产行业TOP10，名列第四。2015-2019年，5年的时间里，融创中国的营业收入从230亿元增长到了1693亿元，归母净利润由32.98亿元增长到260.28亿元，然而，融创中国的“飙车”也让其后遗症凸显。
（数据来源：融创中国年报）
融创中国后遗症：“三高”问题
现代管理学之父Peter F. Drucker曾经说：“目前快速成长的公司，就是未来问题成堆的公司，很少例外。合理的成长目标应该是一个经济成就目标，而不只是一个体积目标。”
融创中国同样如此。
2015-2019年，融创中国的销售金额实现快速增长，从2015年的731.2亿元增长到2019年的5556.3亿元，增长了7倍之多。
数据来源：克而瑞研究院
然而，在融创中国销售规模增长的同时，融创中国的负债也在迅猛增长。
据融创中国财报显示，2015年，融创中国的总负债为960.89亿元，4年之后的2019年融创中国的总负债高达8465.55亿元，总负债也翻了7倍之多。同时，资产负债率也从2015年的83.19%增长到2019年的88.12%。
数据来源：融创中国年报
可以说，8000多亿的债务对于融创中国就是悬在头上的一把剑，——而为止防止这把剑掉下来，融创中国不得不保持一个高周转的状态，不然债务压顶的融创中国有可能面临“顺驰”当年所面临的的资金链断裂问题。
2019年以来，在不断有新的资管融资限制政策下，融创中国选择了海外发债，先后多次发行了美元优先票据，总金额接近30亿美元。可以说，融创中国的钱都是借来的。从融创中国的债务结构来看，2019年底，融创借贷总额为3222.7亿元，其中一年内到期借贷为1357.3亿元，长期借贷为1865.4亿元。现金为779亿元，现金覆盖短期债务的倍数为0.57，短期偿债压力较大。
正如上文说到，融创中国如果想要接手长实集团500亿元的项目，也要考虑考虑自己的手中钱。
当然，视融创中国为生命的孙宏斌不可能看着它像顺驰那样倒下，于是，融创中国开了新的革命——“减肥”大计。
融创中国的 “减肥”大计
融创中国的“减肥大计”始于2019年。
2019年，孙宏斌开始向外界传达出“控制负债率”的新方向。这一年，融创中国也将“控负债、降杠杆”纳入三年重点规划。
融创中国开始谨慎并购，并试图将手中持有型项目出让，维稳现金流。
比如，2020年4月，融创中国以46.99亿元转让了金科集团11%的股权。
然而，就“飙车”这个来自于创始人“骨子里”的爱好问题，融创中国能否彻底扭转呢？
这值得商榷。
即便2020年上半年，融创中国新增土地储备约1730万平方米，新增货值约2330亿元，同比大幅下降约64%，趋于保守态势。
然而，做了与“做到位”依旧存在差距。
公开资料显示，截至2020年6月底，融创中国有息负债合计3203.3亿元；资产负债率为86.65%较2019年末下降了1.46个百分点；净负债率为149%，大幅下降了23.3个百分点，但仍高于同行平均水平。
2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。有媒体报道称，此次讨论的重点为房地产企业资金监测和融资管理规则，主要以“三条红线”为标准。
在该座谈会当中，融创中国赫然在列。
在住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会上，谈到的房地产企业的“三道红线”明确为：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。
然而，这“三道红线”当中，从融创中国的半年报来看，融创中国剔除预收款后的资产负债率为62.14%，净负债率为149%，现金短债比为0.86，净资产负债率和现金短债比踩了两个，而且其资产负债率也是勉强过关。
对此，融创中国将2020年的净负债率目标定为120%，并表示，到明年这一数值将控制到100%以下。
而为了融资，解决其资金问题，曾经不屑将旗下物业公司上市变为赚钱工具的孙宏斌现也倒戈了——2020年8月6日，融创中国宣布旗下融创服务正式递交上市申请材料，启动赴港上市计划。目前，联交所已确认融创中国可以进行分拆。
可以看见，融创中国为了“减肥”在不停奔波。
而且，即便成功瘦身，那么，融创中国的未来持续发展也是一个问题。
对此，有业内分析人士表示，若三道红线严格执行，未来房企的融资规模将受到限制，这不仅影响到企业的拿地和融资战略，房企“高杠杆”的扩张模式也将终结。
一旦房企“高杠杆”的扩张模式终结，融创中国如何在房地产行业当中立足？没有了高周转标签的融创中国还是当年的融创中国吗？
