文 | 刘言
来源：《财经》杂志
整个中国商管行业都在等待一家新上市公司的诞生。
2021年10月21日，珠海万达商业管理集团股份有限公司(下称“珠海万达商管”)在港交所递交了招股书，这家公司的上市进度进入新的实质阶段。
不出意外，明年上半年，大连万达集团股份有限公司（下称“万达集团”）董事长王健林就出现在香港交易大厅，举槌为开市敲钟。
毫无疑问，这不是王健林旗下的第一家上市公司，但却是最受业界瞩目的一个。珠海万达商管若成功上市，王健林就成功演绎了一部现实版的“王者归来”。
2017年，由于国内宏观金融监管环境变化，万达集团遭遇前所未有的危机，彼时王健林迅速决定，大手笔出让重资产业务，偿还外债。
同年7月，万达以637.5亿元价格，将13个文旅项目和77家城市酒店分别卖给融创集团与富力地产。此后，在全行业的关注中，万达转过身去开始加快自2015年启动的轻资产转型。
四年时间，从更名、剥离、重组、引投到重回香江提交招股书，王健林靠着珠海万达商管打了一个翻身仗。
招股书显示，多轮融资后，珠海万达商管Per-IPO融资额已由原来的31亿美元翻倍至60多亿美元，超过“募资王”华润万象生活的成绩。目前，珠海万达商管估值已超过2000亿港元。
万达集团走轻资产转型之路，并非一日之功，也经历过生死决择。回首过往，万达内部总结的转型经验是，顺应趋势、理解周期、坚持长期主义、创新为王。
轻资产成色几何
2015年，王健林首次提出了万达商管的“轻资产”模式，即万达不提供建设万达广场的资金，只负责输出品牌、辅助设计、建设与运营，从中分得收益。
这与2020年以来，监管层提出的实业降负债、去杠杆宏观要求不谋而合。从财务结构上看，珠海万达商管的利润来源是由租金和物业管理费分成等构成。
为了变成轻资产营收结构，从2017年开始，王健林就对此前退市的主体万达商业地产进行一系列的拆解。
2017年8月，万达集团将两大轻资产公司，万达酒店管理公司和万达文旅集团注入香港上市公司，明确万达酒店发展作为万达文旅产业唯一上市平台战略地位。
2018年，万达商业地产正式更名为万达商业管理集团有限公司（下称“万达商管集团”），并引入了腾讯、苏宁、京东、融创等四家战投公司入资34亿元。
2019年，万达商管宣布从2021年起不再发展重资产，即不再投资持有万达广场物业，全面实现轻资产战略。
至此，万达商管轻资产基本成型。
2021年3月份，轻资产商管公司珠海万达商管成立。
招股书显示，其最大特征是不持有物业，只负责已开业的368个万达广场、在建的155个万达广场以及今后发展的所有万达广场的运营管理。
理顺组织架构，不仅提升了珠海万达商管的品牌价值，也为上市估值打下了良好的基础。组织架构与商业模式固然重要，但只有万达自身品牌、招商、开发和管理各部门实力过硬，才能做好轻资产的输出管理。万达商管轻资产转型的成果，从历年经营数据中可见一斑。
万达商管集团2021年半年报财务报表显示，主营业务净利润率为41.45%，比去年全年水平上涨超过6个百分点。不仅如此，自轻资产转型战略实施以来，万达商管净利润率一直保持上涨趋势。
表2显示，2017年-2020年，万达商管自持项目占比降低了约10个百分点，至70.38%，这些降低的自持业务全部转化为轻资产业务，占比为29.62%。
2020年，疫情期间，新开业万达广场数量仍然在增长，万管商管的出租率不降反升，为99.4%。这主要源于万达在疫情期间第一时间推出了免租40多亿元等优惠扶持措施。在此情况下，净利还能保持增长，也体现了相比单纯自持运营，或者纯粹做地产开发，轻资产商管更能抵抗周期性调控带来的冲击。
数据显示，在2020年疫情较严重时，万达开始在全集团加快布控轻资产。如商管、酒店、影院、宝贝王各个业态，分别新签约了60个万达广场、56家酒店、310家影城，30家乐园，以上全部为轻资产管理。
疫情可控后，除了万达广场，其酒店、影院等业态营收数据也在逐渐回暖。
2020年第四季度，万达宝贝王儿童乐园客流恢复至2019年同期的91%，收入恢复至2019年同期的100%；万达酒店管理公司2020年第四季度收入也达到2019年同期的102.7%，全年经营业绩高于全国水平20%。
培养服务+创新基因
在整体行业复苏步伐较慢、复苏难度较大的情况下，万达能够超计划、超预期地实现商业复苏，主要源于企业多年的运营管理经验、较强的执行力文化，以及不断培养的创新基因。
2021年初，王健林在内部提出“作品为王，创意无限”的口号，要求集团上下大力开展创新活动。他认为，在个人消费需求多元复杂、市场竞争激烈的时代，万达需要以创新破局，唯有坚持创新才可以应对不断变化的外界环境。
此后，万达自上而下掀起一股创新风潮，提出要改变以往片面追求规模化复制的路径，机制化追求作品和创意。
为此，万达集团成立创新工作评审委员会，对商管、影视、酒管、宝贝王、体育等多业态进行季度评审、年终评审。从产品创新、业务增长模式创新、管理方式创新，三个类别对创新成果分类评价。
在商业市场普遍面临疫情冲击的形势下，万达集团面临的困境在于如何应对较饱和的竞争赛道。对此，万达集团给出的解题思路是：用多种方式将每年超40亿客流的线下流量变现，寻找新的业务增长点。
自2021年5月始，万达集团每月推出线下流量变现创意大赛，寻找创意方案，构建未来发展空间，打破线上线下服务边界，将广场、院线、酒店等丰富线下应用场景的每年几十亿人次的流量变现。
在五月优秀创意方案中，万达集团就实现了在商业、文化、电影等各业态的推除出新。如从屋顶花园到地下车库空间改造，从会员运营到影城空间创新，从广场楼顶太阳能发电到广场院线剧本杀。
2017年，王健林将万达大笔资产折价出售，破釜沉舟偿还外债，并转型轻资产，被市场解读为“挥泪大甩卖”。现在来看，万达在较好时机，较高点处置了资产，果断转型。2020年以来，金融监管收紧，三条红线彻底封死了房企高杠杆扩张的所有道路，很多大型房企如果此时再想卖资产、转型，为时已晚。
顺势而为
万达能够在艰难时刻转危为安，还在于管理层尊重、理解行业周期，以及在战略上与国家宏观政策步调一致。
房地产是强周期性行业，行业三年左右经历一回调控，即使以商业地产为主要业态也无法保证现金流的持续稳定。
因此，早在2015年时，王健林就想到了向轻资产转型，2017年的那场危机只是转型的催化剂。转型轻资产的过程中，万达商管的所有运维和建设思路还与国家宏观政策导向高度一致。
在疫情最艰难的2020年，王健林在集团工作会议中提出，将坚定维持年初确定的经营目标，响应党中央号召。
2020年全年，万达新开业45个万达广场、74家万达影城、14家万达酒店，累计创造服务业就业超过15.4万人，其中大学生超7.8万人，约占全国城镇新增就业的1.3%。
2021年，万达集团宣布计划开业50个万达广场，其中轻资产占比68%；同时，计划签约70个轻资产万达广场。这份年度计划还包括：开业120家万达影城，签约轻资产影城300家；开业16家万达酒店，签约轻资产管理酒店50家等。
万达集团还积极响应党中央号召，在国务院扶贫办的牵线下主动选择到全国贫困面最大、贫困程度最深的贵州省开展社会扶资创新工作，并最终落户贵州省黔东南州丹寨县，开展社会扶贫创新探索。
万达集团利用自身品牌和运营优势，于2017年建成了集文化、旅游、度假、会议于一体的度假区丹寨万达小镇。经过四年持续建设，丹寨万达小镇已经成为全国品牌。
2016年以来，万达帮扶项目带动丹寨县5.88万贫困人口增收脱贫。2019年丹寨县顺利完成贫困人口清零任务，2020年8月丹寨县顺利通过脱贫攻坚普查。
此后，万达集团还表示，会继续帮扶丹寨实施“2025计划”，帮扶定位由“企业包县扶贫”转变为“支持丹寨致富”，在未来5年内帮助丹寨发展全域旅游。
